[심층진단] 역모기지, 보증 탄탄히 쌓고 민간 영역 늘리려면…

MBS 활성화 연구 오래 전부터 제기 ‘적격대출’ 실험 빛 볼까 눈길

[프라임경제] 주택 가격의 하락을 막으면서도 가계대출을 안정화시키는 방안을 마련하기 위해 당국이 고심하고 있다. 현재 DTI(총부채상환비율) 규제의 완화 문제로 논란이 일어 시선이 이쪽으로 집중되고 있지만, 생활고로 집을 포기해 자산디플레이션 경향이 극심해지는 것을 막는 것으로도 주택 가격 하락 제어 효과는 있기 때문에 역모기지(Reverse Mortgage) 활성화 역시 그 어느 때보다 유용성이 높게 평가되는 상황이다. 실제로 주목을 크게 받지는 못하는 상황이나 역모기지 관련 세제 혜택안이 등장한 바 있고 관련 연구를 활발히 할 필요가 여전히 높다. 역모기지란 주택을 소유하고 있으나 자체수입이 부족한 고령자가 소유주택을 담보로 해 노후생활에 필요한 자금을 융자받아 안정된 주거생활을 영위하도록 하는 제도다.

주택금융공사에 따르면, 주택연금은 지난 2007년 7월 출시 이후 9700여명이 가입했다. 이들은 평균 2억7800만원대 주택을 담보로 매달 평균 103만원을 받고 있는 것으로 나타났다. 월지급액에 따른 주택연금 가입자 비중을 보면 △50만원 미만 19.2% △50만~100만원 미만 40.7% △100만~150만원 미만 20.8% △150만~200만원 미만 9.9% ▷200만~300만원 미만 7.0% △300만원 이상 2.4% 등이다.

최근에는 베이비부머 은퇴와 주택가격의 하락 국면이 맞물리면서 주택연금의 가입자 연령대도 낮아지고 있지만 아직 그 연령대는 높게 형성되고 있는 것으로 보인다. 2009년 4월부터 지난해 말까지 60~64세 가입자 비중은 10%로 알려졌고, 올 들어 7월까지 같은 연령대 비중이 크게 늘었다고는 해도 14.5%에 머물고 있다는 것이다.

◆주택가격 하락에 일종의 ‘역선택’ 늘어… 추후 관리 고심

기대수명이 늘면서 이렇다 할 노후 대책을 제대로 마련하지 못한 경우 주택을 밑천 삼아 역모기지를 받는 방안이 주목받고 있다. 특히 집값이 하락 국면으로 갈 수록 이 문제에 대한 관심이 높아지는 것으로 알려지고 있다.

주택연금은 집값이 떨어질 가능성이 크면 가입을 서두르는 경향이 느는 것으로 알려져 있다. 가입자 입장에서 보면 장래 기대가치가 적다면 주택연금에 가입하는 게 유리하기 때문이다.

문제는 이럴수록 취급 금융회사의 손실을 보전하고 보증 제도를 도입해야 할 필요성이 높아진다는 데 있다. 즉, 가입을 받는 쪽에서 일종의 역선택을 하는 기회가 늘게 되는 게 현재의 시점이며 현재 경제 사정상 역모기지를 활성화하여야 할 필요가 높아 이를 엄격히 필터링하기도 어렵기 때문에 후속 대응책이 요구되는 것이다.

금융연구원 강종만·이석호 박사는 2006년 ‘역모기지 활성화 방안’ 보고서에서 역모기지 정착을 위해서는 역모기지 운용 금융회사와 이용자의 위험 부담 최소화가 관건이라고 주장했다. 이 보고서는 연방정부가 역모기지 대출 원리금 상환을 보장하는 역모기지보험이 포함된 제도(HECM)를 운영하는 미국과 같이, 역모기지 취급 금융회사의 손실을 보전하고 대출 이행을 약속하는 공적 보증기관에 의한 역모기지 보증 제도를 이상적으로 보고 있다.

하지만 이런 보증의 처리는 쉽지만은 않아 보인다.

금년 5월에 나온 중앙대 박창균·허석균 교수의 ‘주택담보대출의 장기적 귀결과 정책 대응’의 보고서도 보증 문제에 관련해 우려의 시각을 갖고 접근한 연구다.

이 보고서는 2007년 44억원에 불과하던 연금지급액은 신규 계약의 증가에 따라 △2009년 772억원 △2010년 1639억원 △2011년 2931억원 등으로 매우 빠르게 증가하고 있다. 그러나 보증 잔액의 증가와 환경변화에 상응하는 수준의 보증재원 확충이 부족하다는 게 이 보고서의 지적이다. 박 교수와 허 교수는 장기적 지속가능성에 문제가 발생할 수 있다고 지적한다.

2011년 말 현재 주택담보노후연금보증 계정의 보증재원은 369억8300만원으로, 법정 보증한도는 최대 1조4793억원의 연금지급에 대해 허용하고 있으나, 지난해 말 이미 누적 연금 지급액이 5651억원으로 최대 공급 가능 금액의 4할에 육박한다.

따라서 “오는 2025년까지 보증 잔액이 약 10배가량 증가할 것으로 예상돼 누적 연금 지급액이 늘어난다고 보면 최소 약 4배 규모의 보증 재원 확보가 필요하다”는 지적이다. “(운용배수를 현재와 같이 15의 수준으로 유지한다고 가정하면) 현재보다 약 10배 규모의 보증재원 확보가 필요하다”는 것이 이들의 계산이다.

따라서 보증기금의 건전성 확보를 위해 대출 적격 요건을 강화하는 등의 제도적 정비와 더불어 보다 정교한 위험관리시스템을 구축할 필요가 높아지고 있다고 하겠다.

◆“9억 제한선 너무 높다”  

결국 민간과 정부가 공적 보증을 중심으로 구축된 현재의 주택연금체제에 가장 큰 위험요소 평가되는 주택가격 하락 위험을 나눠서 질 필요가 높아지고 있다고 할 수 있다.

역모기지를 활성화하기 위해서는 많은 재원 확충이 요구된다는 연구 결과가 나오고 있다. 이와 관련, 역모기지에 의한 주택담보대출 채권에 대해 MBS를 발행할 수 있도록 해 장기의 담보자산을 활용하도록 하자는 주장이 오래 전부터 대두돼 왔다(예컨대, 이인태, 우리나라의 모기지 및 역모기지 도입실태, 고려대 정책대학원 석사논문, 2005년 12월). 이런 MBS 문제를 활성화할 필요가 높다고 할 수 있다.

미국에서 2009년 6월경 역모기지발로 제2의 금융위기 우려 경고음이 나온 적이 있는데, 당시 역모기지 시장은 국영기업인 페니매가 90%를 점유하고 있고 뱅크오브아메리카(BOA), 웰스파고 등이 참여하고 있으며 리스크를 줄이기 위해 연방주택국(FHA)이 지급보증을 하고 있었다.

그럼에도 문제가 불거졌던 것은 이들 외에도 다른 민간 모기지업체들이 FHA의 보증 없이 역모기지 프로그램을 시행하고 있었고 여기서 경고음이 났던 것이다. 따라서 우리의 역모기지의 경우도 보증재원을 확보하고 보증의 울타리 밖에서 민간 역모기지가 활성화됐다가 이것이 부실화되는 가능성은 예방할 필요가 있다고 할 수 있다.

다만, 전면적으로 이를 공공자금으로 떠안는 것은 쉽지 않기 때문에 민간 역모기지론이 수익을 낼 수 있는 시장을 넘겨주는 것이 가장 유효한 접근이라고 할 수 있다.

현재 주택연금은 시가 9억원까지 지원 범위가 설정돼 있는데, ‘주택담보대출의 장기적 귀결과 정책 대응’에서는 이 같은 상황이 민간 역모기지론을 위축시키고 있다고 보고 있다. 아울러 상당수 근로자가 50대 중반이면 노동시장에서 퇴출되는 우리나라의 노동시장 현실을 감안해 최소 연령 요건을 현재와 같이 60세로 유지하되, 담보가 되는 주택의 시가 상한을 종전 수준인 6억으로 하향 조정해 다른 시장을 열 필요가 제기되고 있다.

또 그간 금기시돼 온 시장유동화 역시 확대가 필요한 대목이다. 유동화 효과의 예를 들어 보자면, 주택금융공사가 MBS같은 증권을 발행해 자금을 조달하고 적격대출의 대출금리를 낮게 형성할 수 있게 하는 구조(‘주택담보채권유동화적격대출’)가 추진 중에 있다. 스탠더드차터드은행은 지난 3월부터 적격대출을 공급하고 있다. 현재 이 은행의 경우 적격대출의 금리는 기존의 주택담보대출보다 0.2%포인트 가량 낮은 강점이 있다.

하반기에 국민은행, 우리은행, 신한은행 등이 여기에 동참할 것으로 보인다. 그 동안 역모기지 성공을 위한 재원 마련책으로 MBS 활성화가 여러 경로로 주장돼 왔는데 이 부분의 성공에 관심이 모아지고 있다.

2006년 금융연구원 보고서는 대상 주택을 아파트뿐 아니라 단독주택의 50%까지 확대하고 담보인정비율을 60%로, 이용자 대상을 60세 이상으로 할 경우를 조건으로, 역모기지의 대상주택은 28만 가구이며 여기서 발생하는 총 생산유발효과는 38조원, 취업유발효과는 55만여명에 이른다고 밝혔다. 경기의 침체 국면과 부동산 관련 거품 붕괴 우려를 모두 제어해야 하는 우리에게 역모기지 영역은 포기하기 어려운 시장임에 틀림없다.