[프라임경제]상가투자에 성공하기 위해서는 따져야 할 요건들이 많다. 그러나 요건의 경중을 쉽게 판단할 수 있을 것 같지만 막상 선택의 귀로에 놓이면 판단하기가 쉽지않다.
이럴땐 차라리 ‘투자 금물’ 상가 요건을 역으로 알아보는 것이 방법일 수 있다. 이런 조건을 많이 가진 상가일수록 투자 성공률이 낮기 때문이다.
피해야할 상가의 요건으로 전문가들은 첫째, 임차인이 없는 상가는 분양 받지 않는 것이 좋다고 조언한다. 분양받은 상가를 수분양자가 직접 운영하지 않는 이상 임차인은 임대인이 필요하다. 그러나 경기 침체로 상가도 과잉공급현상을 보이고 있어 상인들이 ‘장사 하고 싶은 곳’이 아니라면 상가는 공실로 남을 수밖에 없다.
주택시장에서는 흔히 “강남 아줌마 보다 더 해박한 부동산 전문가는 없다”는 말을 하곤 한다. 이 말은 상가에도 그대로 적용된다. 상인들이 욕심을 내는 상가만큼 좋은 입지의 상가는 없기 때문이다.
만약 분양상담원이 “100% 임차인 확보”라는 달콤한 조건을 내세운다고 해도 이 말을 그대로 믿어선 안 된다. 계약이 임차인 확보 조건을 전제로 이뤄졌다 해도 계약서상 명기되지 않은 내용은 아무런 법적 효력을 갖지 못하기 때문이다.
두 번째는 업종변경이 잦은 상가이다. 임대인이나 업종이 자주 변경되는 곳은 한마디로 ‘장사가 잘 안 되는 상가’가 대부분이다. 임대료에 비해 수입이 적어 장사를 포기하는 경우가 빈번하게 발생하기 때문에 업종변경이 잦은 것이다.
영업 전략이 탁월하거나 이슈가 될 만한 아이템으로 상가를 일으키는 경우도 있지만 이는 누구나 할 수 있는 일도 아니고 쉬운 일도 아니다.
이런 상가를 피하기 위해서는 주변 공인중개사 등에 들러 세입자 변동에 관한 내용을 상세히 알아보거나 관리사무소에서 임차인 변동, 관리비 납부상태 등을 점검해볼 필요가 있다.
셋째는 임대료나 권리금이 지나치게 높은 상가이다. 임대료나 권리금이 높으면 일반적으로는 그만한 이유가 있을 것 이라고 생각한다. 물론 실제 그런 경우가 대부분이다.
하지만 장사가 잘된다고 너무 높은 임대료나 권리금을 지급한다면 수익이 남지 않는다. 상가 투자 수익률 계산을 통해 최대 어느 정도의 임대료나 권리금을 지급해야 원하는 만큼의 수익률을 낼 수 있는지 계산해보고 적정선에서 조율을 하는 것이 중요하다. 특히 상권특성을 파악할 수 없는 곳에서는 무리한 투자는 실패로 연결될 가능성이 크다.
넷째, 상권이 이동하고 있는 곳의 상가는 위험하다. 지하철역이나 대형 유통매장이 새로 들어서면 이를 중심으로 신흥 상권이 활성화되어 주변 상권을 이끌어가게 된다. 반면 기존 상권은 빛을 잃고 새롭게 형성되는 상권이 활기를 띠게 되는 것이다.
그래서 분양 받거나 임대받으려는 곳의 개발계획을 미리 파악하는 것이 중요하다. 신흥 상권에게 수요자를 뺏겨버린 기존 상권은 입지가 양호해도 기대만큼의 수익을 낼 수 없다.
다섯 번째는 토지 지분이 다른 상가에 비해 상대적으로 적은 상가는 불리하다는 점이다. 상가는 주택과 달리 건물이 지속적으로 가치가 하락하는 부동산이다. 하지만 토지가격은 매년 오르는 경우가 대부분인 만큼 장기 투자를 원한다면 상가건물의 토지 지분면적이나 지분 가격을 따져보는 것이 현명하다.
이외에도 고객의 동선이나, 주고객의 연령층, 교통환경 변화, 소비 생활패턴 변화 등도 상가를 선택할 때 꼭 점검해야 할 요소다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 정미현 선임연구위원은 “상가는 투자 리스크가 큰 재테크 상품”이라며 “상가의 특성과 지역 상권에 대한 이해와 조사를 통해 리스크를 최소화하는 것이 가장 먼저 선행돼야한다”고 지적했다.
