[프라임경제] 부동산시장에서 ‘유비무환’ 정신이 강조될 조짐이다. 경매란 후폭풍에 예상치 못한 재산 손실을 입은 임차인이 늘어날 것으로 예상되고 있기 때문이다. 임차인의 경우 근저당권 등 말소기준권리 설정일보다 전입신고일이 늦으면 전월세 보증금을 떼이는 등 회수가 어려울 수 있다. 문제는 해당 임차인이 해마다 늘어나고 있다는 것. 그리고 사회 초년생과 대학생 등 주로 젊은 세대에서 벌어지고 있다는 데 있다. 내용을 살펴봤다.
근저당이 잡혀 있는 건물을 임대하려한다면 신중히 생각해야 할 것으로 보인다. 말소기준권리에 해당하는 저당권·근저당권·가압류·담보가등기·압류·경매개시결정등기 등 설정일 이후에 전입신고를 했는데 건물이 경매로 넘어갈 경우, 낙찰자에게 모든 권리가 위임돼 대항력이 없어지기 때문이다.
이렇게 말소기준권리 설정일보다 전입신고일을 늦게 한 후순위 임차인은 전입신고와 확정일자를 받아 뒀더라도 자신의 보증금을 보호받지 못하고 일부만 받거나 전부다 떼이는 억울한 상황을 맞을 수도 있다. 반면, 말소기준권리보다 앞서 전입신고한 선순위 임차인은 권리가 인정돼 보증금을 모두 돌려받을 수 있다.
하지만, 실제 전입신고일이 말소기준권리 설정일보다 늦은 물량의 수가 예상치를 웃돌고 있어 문제가 될 수 있다는 지적이다. 또, 연립·다세대 주택에서 이 같은 경우가 더 많은 것으로 나타났다.
법원경매정보업체 부동산태인이 지난 2008년부터 5년 간 실제 경매가 1회라도 진행된 아파트와 연립·다세대 물건 15만2373개를 분석한 결과, 임차인이 존재하는 물건 6만7458개 중 전입신고일이 말소기준권리 설정일보다 늦은 물건은 전체 물건 중 절반이 넘는 3만4424개(51.03%)다.
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| 용도별 전체 물건 대비 임차인 존재물건 수를 나타내는 그래프로 2008년 이후 5년 간 조사·분석 결과, 임차인이 존재하는 물건 6만7458개 중 전입신고일이 말소기준권리 설정일보다 늦은 물건은 3만4424개(51.03%)로 나타났다. 자료는 부동산태인. | ||
이는 최근 경매에 나온 아파트 및 연립·다세대 주택 임차인 중 절반 이상이 어떤 식으로든 재산상 손실을 입었다고 풀이할 수 있다.
부동산태인은 임차인이 있는 연립·다세대 물건 1만7039개 중 말소기준권리 설정일보다 임차인 전입신고일이 늦은 물건은 1만1051개로 전체 물건 중 64.86%에 달했다고 밝혔다. 아파트도 5만419개 중 2만3373개(46.35%)로 나타나 간과할 수 없는 형국이다.
◆해당 임차인 해마다 점점 늘어
상황은 이렇지만, 이처럼 전입신고일이 말소기준권리 설정일보다 늦은 임차인 비중은 해마다 적지 않은 폭으로 증가하고 있다.
부동산태인에 따르면 전입신고일이 늦은 임차인이 있는 물건은 △2008년에 38.28%(2만490개 중 7843개)였으나 △2009년 48.70%(1만6636개 중 8101개) △2010년 55.37%(1만5456개 중 8558개) △2011년 65.84%(1만1844개 중 7798개)를 기록하며 매년 4~9%씩 증가했다. 올해 1분기에도 3032개 중 2124개로 70.05%를 기록했다.
이 같은 흐름은 아파트와 연립·다세대 물건 모두 공통적으로 관찰된다. 아파트 물건의 경우 △2008년 32.49%(1만5830개)를 시작으로 △2009년 45.73%(1만3127개) △2010년 52%(1만1539개 중 6000개) △2011년 62.25%(7991개 중 4974개)로 3년 연속 늘었다.
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| 전체 물건 대비 임차인 존재 물건 비율을 나타내는 그래프로 매년 4~9%씩 증가하는 모습이다. 올해 수치는 1분기로 3032개 중 2124개인 70.05%를 기록하며 전입신고일이 말소기준권리 설정일보다 늦은 임차인의 비중이 해마다 늘어나 피해가 우려된다. 자료는 부동산태인. | ||
연립·다세대 물건은 심각한 수준이다. △2008년 57.94%(4660개 중 2700개) △2009년 59.79%(3509개 중 2098개) △2010년 65.31%(3917개 중 2558개) △2011년 들어 73.29%(3853개 중 2824개)로 급증했다.
지난해에 이어 올 1분기 역시 양쪽 모두 증가세를 이어가고 있다. 아파트 물건은 64.86%(1932개 중 1253개), 연립·다세대 물건은 79.18%(1100개 중 871개)가 말소기준권리 설정일보다 전입신고일이 늦은 것으로 나타났다. 이에 따라 올해 역시 보증금을 일부 또는 전액 떼이는 임차인이 늘어날 것으로 전망된다.
◆젊은 세대 잘못된 지식에 ‘위험노출’
한편, 이러한 피해는 대개 사회 초년생이나 대학생 등 보유자금 규모가 작고 부동산 임대에 대한 지식이 많지 않은 젊은 세대들에 쉽게 노출될 우려가 있다는 지적이다.
이들 세대는 인터넷 검색 등을 통해 소액임차인 최우선변제에 대해서는 인지하고 있지만, 소액임차인의 기준을 모른다거나 전입신고와 확정일자만 받아두면 100% 안전하다는 식의 잘못된 지식을 가지고 있기 때문이다.
특히, 근저당이 많이 설정되는 원룸이나 오피스텔을 월세로 임차하는 경우 임차인 권리를 주장할 수 없는 경우가 많아 보증금이 비록 소액이라도 꼼꼼히 따져봐야 한다고 전문가들은 조언한다.
정대홍 부동산태인 팀장은 “최근 거주 트렌드의 변화로 1인 월세 가구가 증가추세에 있어 이 때문에 말소기준권리에 후순하는 임차인 또한 계속 늘어날 것으로 본다”며 “경매에 넘어간 집 때문에 보증금을 떼이는 경우도 점차 증가할 것이다”고 말했다.
