국민은행 ‘부동산정보 HUB’ 꿈…중개업법-은행법 배치논란

방대한 데이터로 실수요자-중개업자 연결? 골목상권 노리는 금융판 SSM 비판도

[프라임경제] 부동산 관련 시장에 대한 은행들의 관심이 뜨겁다. 가계 대출에 대한 당국의 관리와 감독이 부담이기는 하지만, 아직 세계경제 침체 상황이 확실히 풀릴 시기를 가늠하기는 어려운 사정 속에 여타 금융 영역보다 안정적인 신규 수요가 늘 발생하고 있기 때문이다. 여기에 미국에서도 모기지 채권에 대한 관심도가 다시 높아지는 상황이 관측되고 있다. 여기에 한국은 주택담보대출을 규제해 온 관계로 관련 시장이 외국보다 안전하다는 장점도 있다.

하지만 이렇게 부동산 관련 영역으로 은행계가 영업망을 넓히려다 보면, 자칫 무리수를 두는 경우도 생길 수 있다는 우려가 제기되고 있다. 모기지 대출을 조장하는 상품이 등장하는 게 아니냐는 우려를 사는 경우 등이 그런 예이다. 여기에 더 나아가 현행법 위반 우려를 사거나 근래 MB정부의 ‘공정사회’ 어젠다에 배치되는 사업을 추진하는 경우도 나타나고 있다.

◆국민은행, 중개업자-실수요자 연결 고리 자임

KB국민은행(105560)이 그동안 부동산연구소(현 KB경영연구소 부동산팀)를 운영하며 쌓아온 노하우를 금융 수요 창출에 적극 활용할 것으로 보인다. 은행계에 따르면, KB국민은행은 아파트 등 부동산의 중개와 대출 등 부동산 거래와 관련된 모든 서비스를 은행 지점에서 한 번에 처리하는 신사업을 구상 중인 것으로 알려졌다. KB국민은행이 이미 주택은행(훗날 국민은행과 합병) 시절부터 쌓아온 부동산 거래에 관한 국내 최대 데이터베이스(DB)가 무기로 전진배치되는 셈이다.

이런 자료를 토대로 수도권 주요지점에 전용 창구를 설치해 이 사업을 야심차게 시작할 것으로 보인다는 점에서 관심이 높다.

이 서비스의 골자는 일종의 허브 역할을 은행쪽에서 맡는 것이다. 알짜 부동산 매물을 KB국민은행이 정리, 관리하는 역할을 해(인기 프로그램 ‘엑셀’의 자료 처리, 집합 및 연산 기능을 생각해 보라) 부동산 실제 수요층인 고객이 은행에 나타나면 중개업자와 고객을 연결해 준다는 구조다.

이 서비스가 도입되면 소비자(은행 및 부동산 시장에서 모두 니즈가 있는 자)와 부동산 중개시장, KB국민은행이 모두 윈윈 하는 게 아니냐는 기대감도 일각에서는 나온다. 중개업자는 은행쪽에서 소개하는 실수요자를 상대하게 되므로 헛고생을 할 가능성이 줄어든다. 여기에 소비자는 편하게 원스톱 거래를 할 수 있다는 점에서 만족도가 높을 것으로 보인다. 무엇보다, KB국민은행은 부동산 매매를 통해 새 고객(관련 대출 등)을 창출하는 등 상당히 실속있는 허브 역할을 할 것으로 보인다.

KB국민은행은 국민은행과 주택은행, 장기신용은행이 합쳐진 거대 은행으로 리테일금융에 강할 뿐더러 부동산 관련 데이터도 잘 축적돼 있다. 이런 장점을 살려 부동산 시장에서 수요자와 중개업자를 연결지어 주는 사업을 추진 중이다. 하지만 이 경우 관련 대출시장 선점 효과를 노리게 되고, 이것은 각종 논란을 불러올 것으로 보인다. 사진은 KB국민은행 본점.

◆국민은행, 부동산 시장 허브인가, 아귀인가?

하지만 이 같이 모두가 윈윈 하는 것으로 보이는 구상에도 문제가 없지 않다는 반론도 만만찮다. 무엇보다, 영세업체 중심으로 편성된 현행 중개업 시장 구조를 왜곡할 수 있다는 지적이 나오고 있다.

당국에서도 부동산 중개업계에 대해서는 대형 중개업인 설립 등이 가능한 토대를 마련하지 않고 현재 풍토를 유지하려고 하는 것으로 보인다.

한때 정부 내에서 대형 중개법인의 설립 허용을 골자로 한 일명 ‘부동산거래업법’을 추진하려는 움직임이 있는 것으로 알려졌지만, 이는 영세한 공인중개사들이 모여 있는 업계에 일대 타격을 가져올 수 있다며 종사자들이 강력히 반발하고 나서며 대립각을 펴 사실상 이것이 사실상 무산된 바 있다. 이런 상황에 국내 금융권에서도 수위를 차지하는 KB금융지주 산하의 KB국민은행이 나서는 것은 모양새가 좋지 않다는 지적이다.

영세한 각 지역의 부동산 중개업자들이 모두 해당 지역의 은행점포에 얽매이면서 오히려 대형 중개업체가 골목 구석구석을 콘트롤 하는 상황이나 마찬가지가 된다는 것이다. 대기업이 SSM을 여러 곳에 진출시켜 ‘골목상권’을 고사시키는 것과 흡사한 문제가 발생할 수 있다.

아울러 현행법 저촉 소지도 없지 않다는 비판도 제기되어 눈길을 끌고 있다.

◆부동산중개업법-은행법 해석론상 대출업자가 ‘업으로 매물 소개’ 곤란

위에서 잠시 언급한 부동산거래업법 도입 추진은 결국 아직 완성이 되지 못했기 때문에 현재의 시스템은 부동산중개업법(공식 명칭 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률) 시대에 있다고 할 수 있다.

그런데 부동산중개업법은 대형화, 복합화 된 업체를 예상하지 못한 시대에 기본 골격이 짜여졌기는 하지만, 관련 시장이 다른 상품에 비해 단가가 높고 권리 관계 분석이 어렵다는 점을 충분히 분석한 상태에서 강한 규율을 하고 있는 점에서는 나름대로 충분한 역할을 하고 있다고 해석된다. 이런 상황 유지를 위해 기본적으로 여러 제도가 규정돼 있는데, 특히 시장 질서 확립을 위해 중개 자격자가 아닌 자에 대한 시장 진입을 제약하고 있다.

예를 들어, 일시적으로 아는 이 사이의 거래를 주선하고 거간값을 받는다면 이에는 큰 문제가 없지만, 이를 중개 자격이 없이 상습적으로 반복하는, 일명 무자격자가 중개를 업으로 하는 경우라면 처벌 대상이 된다는 것이다.

이에 관련해서는 금전소비대차에 부수한 저당권 설정 알선을 업으로 하는 경우, 부동산중개업자로서 등록을 해야 하는지에 대해 관련 정부부처에서 해석을 한 바가 있다. 유력한 포털사이트를 통해 답변이 제공, 부처 해석이 공개된 만큼, ‘유권해석’으로 못 볼 바 아니다.

국토해양부 주택토지실에 따르면(2010년), “부동산중개업법에서 규정하고 있는 ‘중개’라 함은 중개 대상물에 대하여 거래 당사자 간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 의미한다”고 하고 “본인의 자금으로 담보대출업을 하는 자가 생활정보지 등에 담보대출 정보를 제공하는 것만으로는 부동산중개업법령 위반이 되지 않는다”고 해석하였다.

그러나 주택토지실에서는 “다만, 담보대출업자와 담보대출을 받을 자를 매개하여 대출알선을 업으로 할 경우”는 중개행위에 해당할 수 있을 것으로 판단된다고 했다. 이의 주요 구조를 보면, 또 위의 KB국민은행의 정보 연결 사업 구상의 경우와 해당 문의의 다소 다른 부분을 유추하면, △대출 등 금융을 업으로 하는 자가, 부동산 거래와 관련한 정보를 제공, 매개하는 일은 알선으로서 ‘중개’에 해당한다고 할 수 있고 △ 이때에 중개 및 중개 유사행위를 늘상 하면서 그 와중에 대출을 하면서 이익을 취하는 경우까지 해당해 문의 사례와 대동소이하게 업으로 중개를 하는 경우에 가담하는 것이라고 할 수 있다.

국토해양부의 유권 해석 등을 참조해 부동산중개업법과 은행법 등 관련 법령을 해석해 보면, 금융을 주업으로 하는 자가 일회성을 넘어서서 상습적으로 부동산 매물을 연결지어 주거나 하는 것, 그리고 그 와중에 대출에 나서는 문제 등은 관련법령에 저촉될 소지가 다분한 것으로 보인다.

현재 알려진 대로 사업을 출범시키면 부동산중개업법 위반을 예정하고 있는 셈이나 다름없다. 다른 문제도 있다. 현재 KB국민은행과 그 모기업인 KB금융지주의 사업 내용과 목적을 살펴보면(예를 들어 지난해 3월31일 사업보고서 등), KB국민은행은 은행법과 자본시장법에 따른 업무 등을 업무 범주로 예정하고 있다.

다시 은행법과 자통법을 살펴보아도, 부동산의 중개와 이와 부수한 행위를 함으로써 즉 부동산의 중개를 업으로 하는 업체로 나설 수 있는지의 해석에서는 관련법이 소극적으로 편제돼 있다고 밖에 할 수 없다. 예를 들어, 은행법에 따르면, 제 5장에서 업무 범위의 본질이 규정돼 있는데, 이를 해석하는 각 조문에 연결된 그 법의 시행령을 보아도 은행법시행령 제18조 이하에서 부수업무 등을 해석하는 지침을 상당히 한정해 못 박고 있기 때문이다.

여기에 모호한 부분도 개괄적으로 열어놓은 게 아니라 금융 당국의 규제와 해석 등을 통해서만 할 수 있는 바, 부동산중개의 문제는 여기에 해당된다는 해석을 얻기 어려울 것으로 돼 있다. 금융 당국이 설사 이 문을 열려고 해도, 산업자본과 금융자본간 벽을 쌓은 현행 구조의 논리상 이 경우 다시 국토해양부가 주무관청이 되는 것이어서, 금융 당국이 나서기 어렵게 돼 있다.

결국 KB국민은행의 부동산 관련 정보의 네트워크화는 구상은 탁월하다고 할 수 있으나, 현재 드러난 윤곽대로 추진되어서는 위법 논란은 둘째치고 공정사회론에 배치되는 공룡 은행이라는 비판론에 직면할 수 있는 것이라고 할 수 있다. 이에 따라 앞으로 어떤 구조를 갖고 ‘정보를 최대 다수의 최대 행복을 위해’ 널리 사용하는 쪽으로 개선될지 최종 결과물에 눈길이 쏠린다. 예상하기로는, 관련 정보를 영세한 중개업자와 소비자들에게 제공하되, 그 연결 과정 이후 발생하는 금융 수요(부동산 취득이나 전세 등에 필요한 대출의 ‘모든 경우의 수’)를 다른 금융기관에 양보하는 것이 적당할 것이다.