[프라임경제] 주택시장에 지각변동이 한창이다. 과거엔 주택 매입을 통해 시세차익을 남겼지만, 시장 침체가 장기화되면서 매매가격이 정체되자 오피스텔을 비롯한 수익형부동산이 주목받기 시작한 것이다. 정부가 앞서 발표한 전·월세 시장 안정화 대책으로 임대주택사업이 탄력 받고 있는 터라 오피스텔 등의 공급이 꾸준히 늘고 있다. 하지만 오피스텔의 입지가 좁아질 것이라는 전망도 나온다. 오피스텔의 경쟁상품인 아파트 월세물량과 소형주택이 늘고 있는 이유에서다.
부동산정보업체 부동산114에 따르면 지난 3년간 전국 오피스텔 분양물량 추이는 △2009년 4552실 △2010년 1만4584실 △2011년 3만1205실로 지속적으로 상승했다. 임대수익형 상품인 오피스텔이 인기를 끌고 있는 이유는 현재 주택거래시장 침체가 장기화되면서 매달 수익 창출이 가능한 임대 상품을 선호하기 때문이다.
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| 서울지역 전·월세 계약비중(1980~2010년) 통계청. | ||
통계청에 따르면 1995년 이후 월세 임대계약은 지속적으로 증가했다. 2010년 월세 계약비중은 42.8%로 15년전(25.5%)에 비해 17.3% 증가했다.
이는 인구구조 변화와 가구소득의 정체의 두 가지를 원인으로 볼 수 있다. 1~2인 가구는 소득정체로 인해 임대주택을 선호하고, 고령가구는 아파트 시세차익 감소로 수익률을 보전하기 어렵게 되자 임대시장에 뛰어들고 있기 때문이다.
부동산114 시장분석팀 김은진 연구원은 “은퇴 인구는 증가하지만 시세차익이 줄어들면서 수익형 임대부동산으로 몰리고 있다”며 “그중 오피스텔은 소액으로 투자할 수 있어 접근하기가 수월하고 임대 세제혜택까지 있다”고 말했다.
◆임대주택사업자 등록 법안, 인기상승 ‘부채질’
정부의 8·18부동산종합대책 이후 지난 1월31일 임대주택사업자 등록 법안이 입법예고 됐다. 4월27일부터 시행될 예정으로 오피스텔도 임대주택 등록이 가능해진 것이다. 주택임대사업용으로 등록된 주거용 오피스텔은 규모별로 재산세와 취득세를 감면 받을 수 있게 됐다.
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| 전·월세 시장 안정화 대책으로 임대주택사업이 탄력을 받으면서 오피스텔 공급이 꾸준히 늘고 있다. 하지만 오피스텔의 입지가 좁아질 것이라는 전망도 나온다. | ||
재산세는 △40㎡이하 100% △40∼60㎡ 50% △60∼85㎡ 25%가 감면된다. 취득세는 △60㎡이하 100% △60∼85㎡ 25%가 감면된다. 종합부동산세 및 부가가치세도 면제되며 종합소득세 역시 주거용이 유리하다.
다만 5년 이상 임대주택사업자로 등록해야 혜택을 볼 수 있고 건물가액의 10%는 부가가치세를 내야한다. 매도 시에는 양도소득세가 부과되지만 중과는 배제된다. 또 강남3구를 제외한 지역에서 오피스텔을 2년 이상 보유하면 6~35% 일반세율이 적용된다.
오피스텔은 현 정부의 주택정책으로 인해 여전히 인기가 좋다. 건축규제가 지속적으로 완화되면서 오피스텔 임대사업자에 대한 세금 혜택 등의 제도적 지원으로 오피스텔의 공급이 더욱 탄력 받고 있다.
◆인기 믿고 덩달아 투자하다간…
하지만 오피스텔의 인기가 지속되지 못할 것이라는 전망도 나오고 있다. 미래에셋 부동산연구소와 부동산114가 내놓은 보고서에 따르면 오피스텔과 중소형 아파트의 임대수익률 격차가 줄어들고 있다.
보고서에 따르면 2002년 9월 기준 오피스텔 임대수익률은 9%로 아파트(4%)와 5%포인트 차이를 보였다. 하지만 지난해 12월에는 오피스텔(5.8%)과 아파트(3.1%)의 임대수익률 격차가 2.7%포인트까지 좁혀진 것으로 나타났다.
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| 서울지역의 월세 임대계약이 1995년 이후 지속적으로 증가하고 있다. 그러나 최근 부동산 시장 침체가 짙어지면서 수익형부동산 시장에서도 오피스텔과 아파트의 임대수익률 격차가 줄어들고 있다. 표는 서울 아파트·오피스텔 임대수익률 추이. 자료는 미래에셋부동산연구소. | ||
또한 오피스텔과 대체 가능한 소형주택 공급도 지속적으로 증가하는 추세다. 국토해양부의 수도권 소형주택 인허가 실적 통계자료를 보면 지난해 85㎡이하 소형주택 인허가는 23만1803가구로 2010년(19만3402가구)보다 3만8401가구가 늘었다.
닥터아파트 리서치연구소 조은상 팀장은 “1~2인 가구 수요를 겨냥한 오피스텔의 공급이 작년에 많이 늘었지만 수요에 비해 과잉공급이라는 이야기가 나오고 있어 장기적으로 수익률이 떨어질 수밖에 없다”며 “가급적이면 희소성 있고 임대수요가 풍부한 지역을 찾아 검토하는 등 위험을 미리 방지해야 한다”고 말했다.
