[프라임경제] 올 겨울 추위만큼이나 아파트 거래시장이 꽁꽁 얼어붙었다. 아파트 투자수요 역시 수도권을 떠나 그나마 불씨가 살아있는 지방에만 기웃거릴 뿐이다. 아파트 투자 시대가 끝났다는 이야기도 흘러나오고 있다. 이런 가운데 베이비부머 세대 등 적절한 투자처를 찾는 투자자들이 상가나 오피스텔이 섞인 수익형 부동산 시장에 뛰어들고 있다. 상가나 오피스텔의 경우 풍부한 유동인구와 임대수요만 확보된다면 안정적이 수익 창출이 가능한 것이 특징이다.
무엇보다 아파트 시세차익을 포기하고 수익형 부동산 시장에 발길을 돌리기 전, 가장 염두에 두는 것은 수익률이다. 그렇다면 상가와 오피스텔 투자의 핵심인 수익률은 어떻게 다를까. 그러나 이런 수익률에 대한 함정도 많은 것이 수익형 부동산이다. 규모부터 서로 다른 두 상품을 수익률로 들여다봤다.
◆수익률 보장? 공실률이 관건
일단 상가는 개인 투자자 입장에서는 쉽게 다가가기 어려울 만큼 도시형 생활주택, 오피스텔 등에 비해 전반적인 볼륨이 크다. 때문에 최근에는 아파트 단지 내 상가나 유동인구가 많은 지역의 상가 등에 관심이 높아지고 있다.
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| 사진은 수도권에 한 상가 건축 현장. 상가나 오피스텔 등 수익형부동산 시장에 발을 내미는 투자자가 늘고 있지만, 공실률이 높아지면 수익률이 대폭 깎일 수 있다는 지적이 나오고 있다. | ||
그러나 1층 외에도 상층부(2~4층)에 속하는 4층이 장기적인 임대수익률은 높게 나타나고 있다. 4층은 1층에 비해 유동객 흡수는 적지만 분양가가 낮고 고정 유동객만 확보한다면 투자 대비 수익률이 높게 나올 수 있는 까닭이다.
상가뉴스레이다 원평연 연구원은 “4층의 경우 1층보다 분양가와 임대료가 저렴하기 때문에 월 임대료만 본다면 4층이 장기적으로는 더 나을 수가 있다”며 “4층에는 고정 유동객을 흡수 할 수 있는 개인병원, 학원, 스크린 골프장 등의 형태가 많이 들어오고 있다”고 말했다.
실제로 상가정보업체 상가뉴스레이다에서 전국 5만7892개 점포, 총 면적 989만9967.56㎡를 표본으로 실시한 조사에서 전국 층별 상가 분양가를 살펴보면 지상 2층은 1103만원으로 1층(2431만원)의 절반도 안된다. 3층과 4층도 각각 936만원, 776만원의 3.3㎡당 분양가를 나타냈다. 전국 지상 4층의 평균 3.3㎡당 분양가는 1층의 30%정도에 불과한 수준이라는 것이다.
수익률을 살펴보면 서울 지역에서 지상 1층 점포 하나를 분양받기 위해서는 대략 8억4814만원 정도가 필요하다. 여기에 취득세까지 합할 경우 대출(30%)과 보증금(분양가의 10% 선)을 감안하더라도 대략 5억4789만원 정도의 실투자금이 요구된다.
가령 분양가 5억원짜리 상가를 분양 받는다고 치면 분양가에서 취득세, 등록세 등(4.6%, 2300만원)을 더하고 보증금(4000만원)과 대출금(30%, 연 6.5% 1억5000만원)을 빼면 실투자금(3억3300만원)이 나온다.
여기에 월임대료(280만원)에서 월 대출이자(81만2500원)를 뺀 실질 월 수익(198만7500원)을 12배 곱하게 되면 연수익이 2385만원이다. 여기서 수익률은 7.16%다.
상가뉴스레이다 선종필 대표는 “일반적인 분양상가들이 제시하는 수익률을 보면 지상 1층은 대략 6%선 인데 비해, 2층 이상은 7% 이상으로 최초 분양가가 지속적으로 연 수익률에 영향을 미친다”며 “하지만 상가는 규모가 큰 만큼 단지 내 상가처럼 전용률이 높은 2억~3억원 선에서 전문가 등을 활용해 자산규모에 맞는 투자계획을 짜는 것이 좋아 보인다”고 조언했다.
그러나 상가 역시 중개사에 내는 수수료가 비싼 게 문제다. 공실이 자주 반복되면 오히려 투자금 대비 수익률만 깎이게 된다. 한 부동산 전문가는 “상가는 중개수수료를 통상적으로 많이 받는다”며 “물론 임대 기간내에 나가면 임차인이 내면 되지만, 공실로 남게 되면 본인이 메울 수밖에 없다”고 설명했다.
◆“수익률 10% 넘는 오피스텔은 먹튀”
한편, 오피스텔은 상가와 비교할 때 공급 규모가 작아 수요자들의 부담은 높지 않다. 특히 최근 오피스텔 등 월세형 상품 공급이 늘어남에 따라 전·월세 수요도 따라 붙고 있다. 전문가들이 아직 서울권 일부 오피스텔의 경우 7~8%의 수익률을 볼 수 있을 것이라고 장담할 정도다.
그러나 단점도 많다. 임대인이 수시로 바뀌기 때문에 수요가 많지 않으면 수익률이 떨어진다. 전세가 아닌 매달 안정적인 월 수익에 맞춰 나온 상품이기 때문이다.
최근 서울 주요 대학가나 직장가 등 역세권에서 인기가 많은 소형 오피스텔을 살펴보면 대부분이 보증금 1000만원에 월 75만원 정도로 분양가는 1억~1억5000만원(15평 기준) 사이에서 책정된다.
물론 수익률은 월세 1년치 금액을 실구매금액(구입가·보증금)으로 나누면 되지만 여기에는 함정이 있다.
1억3000만원(보증금 1000만원, 월 75만원)짜리 오피스텔을 매매한다고 가정하면 일단 오피스텔 구입 시 취득세 등 (4.6%)가 부과된다. 여기에 중개수수료(매매가의 0.9%)와 임대차 시의 중개수수료(월세환산가의 0.9%)도 감안해야 한다.
이렇게 하면 약 7%초반대의 수익률을 볼 수 있게 되지만, 세입자가 바뀔 때 마다 내야 하는 월세 수준의 중개수수료를 다시 또 내야한다. 현실적으로 7%수준의 수익률을 볼 수 있는 오피스텔은 많지 않다는 얘기다.
유엔알컨설팅 박상언 대표는 “최근 오피스텔 분양 광고 등으로 수익률이 10% 넘게 나오는 곳도 있지만, 이는 사업을 포기한다고 봐야 한다”며 “특히 직장인, 개인사업자 등록 등 여부에 따라 내는 비용도 높아지는 것은 물론이고 결과적으로 나온 수익률은 모두 재산세 등 부가세를 환급 받는다는 가정 하에 최대한 높게 잡아 놓은 것일 뿐”이라고 조언했다.
