‘아무리 소형이 대세라지만’ 오피스텔 과잉공급 우려

2003년 이후 최대공급…수익률저하·공실 등 악순환 조짐도

[프라임경제] “오피스텔 투자가 인기가 많긴 한데 과잉공급이 아닌가 싶어서 망설이게 되네요.”(동탄지역 오피스텔 투자자)

“(오피스텔)공급이 없었던 곳만 골라서 공략하고 있는데 서울권은 공급이 너무 많아 찾기가 여간 쉽지 않았습니다.”(A건설업체 관계자)

유럽 재정 위기가 세계 곳곳에 확산되면서 국내 부동산 투자자들이 갈 곳을 잃어가고 있다. 과거 주가가 내리면 부동산 가격이 오른다는 이론이 잘 맞아 떨어졌지만, 현재 주택을 비롯한 전반적인 부동산 경기가 주가와 연동하듯 곤두박질치고 있기 때문이다.

침체된 아파트 시장을 대신할 투자처로 떠오른 오피스텔. 매달 고정 수익을 얻을 수 있는 장점이 있지만, 최근 공급과잉 여파로 인해 수익률이 떨어질 것이란 우려가 나오고 있다. 사진은 기사내용과 무관함.

주택거래 시장 침체로 인해 그 동안 인기를 한 몸에 받았던 수익형 부동산 역시 최근 불안감이 높아지고 있다. 투자자들은 매매차익을 포기하고 매달 고정수익이 가능한 오피스텔 등 수익형 부동산으로 몰리는 상황이지만, 공급과잉에 대한 우려가 나타나고 있는 것이다.

전문가들은 최근 들어 수익형 부동산 분양이 급증하면서 분양가가 상승해 결국, 투자자들이 기대했던 수익률이 공급과잉으로 인해 떨어질 수 있다고 내다보고 있다.

◆오피스텔 분양, 8년만에 최고치

아파트 시장 침체가 여전히 지속되면서 오피스텔의 인기는 하반기에도 이어갈 것이 분명해 보인다.

부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 올해 1월부터 9월까지 전국에 분양된 오피스텔을 조사한 결과 총 1만3179실(48곳)로 2003년 이후 최대 물량으로 집계됐다.

전국 오피스텔 공급물량은 2003년에 2만7732실(1~12월)로 최대치를 기록했다. 이후 공급량이 줄기 시작해 △2004년 1만2469실 △2005년 8347실 △2006년에는 893실까지 떨어졌다. 2004년 6월 오피스텔의 바닥 난방이 금지되면서 수요 감소와 함께 공급량도 줄어든 것이다.

그러다 2006년 11월 전용면적 15평 이하 오피스텔의 바닥 난방이 다시 허용되면서 공급량은 늘기 시작, △2007년 1733실 △2008년 7331실 △2009년 1121실 △2010년 8854실로 공급을 이어갔다.

특히 지난해의 경우 중대형 평형 아파트 등 주택거래시장이 침체되면서 오피스텔 수요는 폭등 수준으로 치솟았다.

2010년 10월 역삼동에 공급된 강남역 서희 스타힐스의 경우 234실 공급에 총 1245명이 청약, 평균 5대1의 경쟁률을 기록했다. 같은 해 10월 서초동에서 공급된 강남역아이파크 오피스텔도 32대1(230실 공급, 7521명 청약)의 경쟁률로 분양을 깔끔하게 완료했다.

닥터아파트 리서치연구소 이영호 소장은 “아파트 시장이 여전히 침체를 보이는 만큼 오피스텔 인기는 올 하반기까지 이어질 전망”이라고 내다봤다.

◆“입주시점에 공실 발생하면…”
 
현재 늘어나는 오피스텔 공급에 맞춰 줄을 잇는 수요 등으로 100% 분양을 자랑하는 오피스텔도 입주시점에 와서 수익률이 떨어질 수도 있다는 전망도 조심스럽게 나오고 있다. 아파트 시장이 죽고, 수익형 부동산 공급이 늘면서 오른 분양가에 수요가 따르지 않을 시에는 투자자들도 임대료를 낮추게 돼 수익률은 떨어지고 공실로 남게 될 가능성만 커진다는 지적이다.

실제 업계에 따르면 10월 현재 서울권 내 오피스텔과 도시형생활주택이 분양중이거나 예정된 곳은 14곳에서 총 3720가구다.

여기에 국토해양부가 발표한 올 3분기 건축허가 면적은 오피스텔 건축허가 87만9000㎡, 305동으로 지난해 3분기 대비(25만8000㎡.119동) 3.1배 수준으로 증가했다. 착공 역시 지난해 3분기에는 20만2000㎡(83동)였지만 올 3분기에는 60만7000㎡(242동)로 큰 폭으로 증가했다.

전문가들은 현재는 문제가 되진 않겠지만, 대부분의 오피스텔이 이르면 내년부터 입주가 시작되는 만큼 기대 수익률과 공실 발생 등 문제점을 염두에 둬야 한다고 강조한다.

현재 오피스텔 공급을 앞둔 B건설업체 관계자는 “신도림, 구로구, 강남 3구등 수요가 몰리고 있지만, 아직 준공현장은 없다”며 “(오피스텔)공급량이 지금보다 더 늘게 되면 향후 수요보다 공급이 초과해 공실에 대한 불안감이 없진 않다”고 말했다.

부동산써브 여대환 연구원은 “오피스텔 분양이 늘면서 분양가도 같이 오르고 있어 향후 수요가 붙지 않으면 투자자들의 자금회수가 더 어려워진다”며 “공실로 남기지 않기 위해 임대료를 낮추면 수익률은 당초 기대치 보다 더 떨어지는 악순환이 반복될 가능성이 높다”고 분석했다.