[프라임경제] 주식·환율·금값은 물론 부동산 시장도 짙은 안개 속을 헤매고 있다. 건설시장 침체는 부동산 시장의 불황을 이끌었고, 재테크 수단으로 활발하게 이용됐던 부동산 시장까지 잠잠해졌다. 그나마 움직임이 보이는 매물은 ‘소형’으로 축약된다. 아파트 시장은 중소형이 그나마 분양률에 영향을 미쳤고, 1~2인형 도시형생활주택과 오피스텔 등 소형 평수만 현상을 유지했다. 수익형부동산 정도만 면피했을 정도다. 10월 이후 하반기에는 건설경기가 풀리는 시점으로 건설업계와 투자자들의 관심이 부동산 시장에 쏠려있다. 본지는 창간 6주년을 맞아 ‘2011년 부동산 트렌드’를 이슈별로 두 번에 걸쳐 정리했다. 두 번째로 △타운하우스 △아파트단지 내 상가 △토지시장 등을 다룬다.
[4] 부쩍 가까워진 ‘타운하우스’
장기화 된 경기침체가 부동산 시장에도 영향을 미치고 있는 가운데 부동산 비수기라는 말이 실감나지 않는 시장이 있다. 애초에 분양 대상이 VIP 상류층이어서 그런 이유도 있겠지만 최근 저렴해진 분양가로 중산층은 물론 서민들까지 눈독을 들여볼만한 ‘타운하우스’가 바로 그것.
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| 상류층의 전유물로 여겨졌던 타운하우스는 수도권 일부 지역의 경우 5억~7억원대까지 가격이 떨어져 중산층도 접근이 가능하게 됐다. | ||
연립주택과 아파트를 혼합한 주거형태인 ‘타운하우스’는 당초 상위 1%를 위한 주거형태로 만들어졌다. 도심에 위치하면서도 자연과 함께 할 수 있는 설계와 유명 시행사와 시공사가 공사해 건물 외관은 물론 내부 인테리어까지 퀄리티를 더한 것이 특징이다.
또 단지 별로 보안이 철저하고 교통까지 편리한 환경을 가지고 있어, 그 동안 인기를 끌었던 전원주택의 자리를 단숨에 꿰찼다. 특히 최근에는 경기권보다 서울 도심에 위치한 타운하우스가 인기가 높다. 이는 주거공간 소비패턴이 직주분리에서 직주근접으로 전환된 데서 그 이유를 찾을 수 있다.
정년퇴직을 하지 않은 이상 직장이 있는 도심과 집이 멀어지면 그만큼 생활이 불편해지기 때문이다. 최근 전원주택보다 타운하우스가 인기 있는 이유도 바로 여기에 있다. 이 때문에 경기권 타운하우스는 현재 대부분 미분양 상태라는 게 업계 전문가들의 설명이다. 이로 인해 가격이 떨어지면서 대규모 할인 이벤트가 벌어져 중산층은 물론 서민층까지 타운하우스를 노려볼 수 있게 된 것.
고급주택 전문 중개회사 럭셔리앤하우스 유성철 대표는 “주거시장에서 수익을 기대하는 것은 이제 지났다. 소형 오피스텔이나 도시형생활주택으로는 월세 수익을 기대할 수 있겠지만 타운하우스는 주거형주택으로 삶의 질을 높이는데 매입 목적이 있다”고 말했다.
당초 도심형 타운하우스의 매매가는 25억~45억원 사이로 중산층도 넘보기 힘들 가격대를 자랑했다. 수도권 역시 10억~25억원 사이가 대부분이었지만 최근 가평을 비롯한 수도권 일부 지역의 타운하우스는 5억~7억원대까지 가격이 떨어져 중산층도 접근이 가능하게 됐다.
[5] 안전한 ‘단지내 상가’
올해는 소비자 물가 상승이라는 최대 복병을 잡으려는 명분으로 기준금리의 상승세를 쉽사리 꺾을 대항마가 없다는 관측이 우세하다. 이로 인해 2011년 내내 금리인상과 부동산 시장의 인연은 반복되고 있다.
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| 대출 의존도가 낮고 비교적 소액 투자처인 한국토지주택공사(LH)가 분양하는 단지내 상가에 대한 상가 투자자들의 관심이 뜨겁다. | ||
특히 상가투자는 저금리 기조 속에 은행 금고보다 두 배 가까운 수익처로 각광을 받아왔으나 금리인상에 다른 상대적 메리트 반감과 금리인상을 상쇄할 수 있는 임대료 인상이 용이하지 않아 투심 위축이 불가피, 지역별 상품별 양극화가 존재했다.
앞서 말했듯이 수익형부동산이 2011년 부동산시장의 대세가 되면서 상가 투자에도 관심을 갖는 사람들이 많아졌지만 도심재래시장과 강남 핵심 상권과의 양극화가 점점 심해지고 있다는 분석이다.
도심재래상가 대부분이 출혈경쟁으로 점차 경쟁력을 상실하면서 ‘임대’ 간판은 물론 ‘권리금’ ‘하향조정’이 늘고 있는 반면 젊은 층이 주 소비층인 신촌, 강남 등 핵심 상권은 빈 점포가 자취를 감춘 채 임대료와 권리금이 상승세를 타는 등 불경기 속에서도 상가경기를 주도하고 있는 실정인 것.
하지만 상가 대출 적용에 있어 은행권이 그리 너그럽지 않은지도 오래됐고, 수요층 역시 과도한 차입이 수익보전에 유리하지 않다는 학습효과로 인해 상가시장의 급랭으로는 전이되지 않았다는 게 업계 관계자들의 설명이다.
때문에 금리인상은 오히려 투자자들의 수익 안전 보장 모드로 향할 것으로 보이며, 공급시장 역시 안정적 수익에 가이드라인을 제시하려는 자구노력도 뒤따를 것으로 예상된다.
이로 인해 대출 의존도가 낮고 비교적 소액 투자처인 한국토지주택공사(LH)가 분양하는 단지내 상가에 대한 상가 투자자들의 관심이 뜨겁다. 현재에도 수도권, 비수도권을 가리지 않고 투자 열기가 식지 않고 있다는 게 상가정보연구소 박대원 소장의 전언이다.
실제 LH공사 단지내상가는 예정가 대비 최고가를 써낸 응찰자가 주인이 되는 입찰 방식이지만 1~3억대 이해의 상품도 많이 차입비율 조정이 용이하다고. 또 세입자가 입점해 영업 중인 역세권과 배후수요가 풍부한 선임대 상가도 월수입 규모가 확정돼 있어 대출비율의 조정이 사전에 가능해 이 역시 투자 점수가 높게 매겨질 상품으로 각광받고 있다.
이와 관련 상가시장 전문가들은 “정확한 통계상 집계가 어렵지만 투자수익 보전에 있어 가격적인 면에서 수혜를 받을 수 있는 가격인하 상가와 급매물, 경매 물건 역시 금리인상의 공포로부터 다소 자유스러운 상품으로 투자자들의 움직임은 관측되고 있다”고 전했다.
[6] 침체 바람에도 굳건한 토지시장
올해에는 시세차익형보다 임대수익형을 선호하는 트렌드가 확고해지면서 토지시장은 사람들의 무관심 속에 있는 듯 했다. 토지 매입으로 임대수익은 힘들 뿐 아니라 소형아파트와 도시형생활주택에 묻혀 땅, 토지에 대한 이야기는 쉽게 들리지 않았던 것. 하지만 올해 토지시장은 우리가 모르는 사이 열기가 이어지고 있었다는 게 토지 전문가들의 설명이다. 오히려 확고한 3가지 트렌드 아래 어느 시장보다 활발한 움직임을 보였다.
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| 올해 토지시장은 우리가 모르는 사이 열기가 이어지고 있었다는 게 토지 전문가들의 설명이다. | ||
전문가들에 따르면 2011년 토지시장 트렌드는 세 가지로 축약된다. △첫번째, 4대강 사업이 인근 토지에 미친 영향과 땅값 상승 △두번째, 평창올림픽 유치에 따른 평창 땅값 상승 △불황에도 떨어지지 않은 토지지가가 바로 그것이다.
먼저 정치권은 물론 사회단체, 학자들 사이에서 올해 내내 이슈로 떠올랐던 4대강 사업은 부동산 토지시장에도 영향을 미쳤다.
찬반논란 속에서도 사업은 하나 둘 완공되기 시작했고, 인근 주민들 사이에서는 오히려 “잘 만들었다”는 의견이 우세했다. 상황이 이렇다 보니 4대강 사업 인근 주면의 땅값은 상승할 수밖에 없었다는 설명이다. 실제 4대강 사업 수혜지역으로는 충주, 여주, 이천, 낙동간 주변이 꼽힌다.
이와 함께 ‘친수구역에관한법률’이 발효되면 4대강 공사 인근 지역이 신도시로 들어갈 수 있어 더욱 주목 받을 수 있고, 그렇게 되면 이에 대한 수요가 추가로 발생할 수도 있어 관심이 쏠린다.
그런가 하면 평창올림픽 유치에 따른 평창 수혜도 2011년 소지시장 트렌드 중에 하나다. 실제 지난 7월7일 동계올림픽 개최지 발표 이후 평창 지역 땅값은 짧은 시간에 엄청나게 올랐다.
탈세로 개그맨 자리를 내놓은 강호동씨의 경우 개최지 발표 전 이미 이 지역의 땅을 사 놓을 정도로 토지시장을 좀 볼 줄 아는 사람들에게 이곳은 인기만점 땅이었다.
이와 관련 투모컨설팅 강공석 대표는 “앞으로 7년 간 평창올림픽에 대한 기대수요는 계속될 것”이라면서 “고속도로, 철도망 인근이 유망하다. 과거 충청도 지방이 유망했던 토지시장은 최근 강원도 즉, 동쪽으로 옮겨온 모양새다. 과거 오지였던 강원도가 투자대상으로 변하고 있다”고 말했다.
토지 전문가들은 2011년 마지막 토지시장 트렌드로 물가불안과 경기불황 속에서도 부동산 시장에서 토지지가는 변함없이 오르고 있는 추세라는 점을 꼽았다.
물론 4대강과 평창 특수 등의 이유로 특정 지역에 땅값 상승이 몰리는 바람에 이 지역을 제외한 지방 토지 수요는 줄었지만 전체 토지지가는 변함없이 오르고 있다는 설명이다.
LH공사나 SH공사와 같이 정부에서 시행하는 사업의 경우 무산되거나 축소되는 경우가 많아서 지방 토지시장의 인기는 거의 보합세로 급매물만 소화되는 것이 현실이지만 4대강 사업 인근과 평창과 같이 개발호재가 있는 지역은 상대적으로 인기가 높고, 그 인기가 꾸준할 것이라는 전망이다.
