‘어디로 입주하라고…’ 반기별 물량 14만→9만 ‘뚝↓’

[상반기 수급시장결산②] 분양가상한제 이후 민간물량 급감, 전세난 ‘유발’

[프라임경제] 올 상반기에는 부족한 입주물량이 전세시장을 불안하게 만드는 요소 중 하나로 지목됐다. 주택 거래 관망으로 인해 전세쏠림 현상이 나타났지만, 넘쳐나는 수요를 받쳐 줄 새 집이 부족했던 이유다. 문제는 이 같은 현상이 올 하반기에도 지속될 것이라는 점. 주택 착공 후 입주까지 보통 3년 정도 걸리는 데 올해는 입주물량이 부족한 형편이다. 지난 2007년 말 분양가상한제가 시행되면서 민간 분양물량이 감소했기 때문이다.

2007년 말 분양가상한제 시행 이후 급감한 민간 공급물량이 입주물량 부족 현상을 낳게됐다. 올 하반기 전세시장도 턱 없는 입주물량으로 혼란이 예상되고 있다.

부동산정보업체 부동산114에 따르면, 올 상반기 전국 입주물량은 9만6453가구로 지난해 하반기 대비 40%가량 감소했다. 2000년대부터 10가구 이상 유지해오던 입주물량이 올 들어 처음 하락한 셈이다. 최근 5년 반기별 평균 입주물량이 14만여 가구 수준임을 감안하면 올 상반기의 경우 예년에 비해 크게 밑도는 수준이다.

◆입주물량 급감…언제부터?

지난 2007년 말 분양가상한제 이후 민간 공급 비중 크게 낮아진 것으로 나타났다.

최근 3년간 입주물량 비중을 살펴보면 △공공 30%대 수준 △민간 70%대 수준을 유지했다. 하지만 올 상반기 △공공 49% △민간 51% 수준으로 공공물량은 늘어난 반면 민간 물량은 크게 줄어들었다.

더욱이 올 하반기 전국 입주물량은 △공공 4만7725가구 △민간 4만8728가구로 상반기에 비해 공공물량이 더욱 늘어날 예정이다.

분양가상한제 영향으로 2008년 민간 분양물량이 크게 감소했고 2008년 분양 감소 영향이 2011년 상반기 민간 입주물량 감소로 나타난 것이다.

경기, 택지지구도 최근 입주가 마무리되면서 입주물량 급격히 감소했다. 올 상반기 입주물량은 2만1352가구로 지난해 하반기까지 경기 택지지구 내 입주가 집중적으로 이뤄졌지만, 올해 들어 입주가 마무리되면서 입주물량 급감했다.

이 같은 입주물량 감소세는 올 하반기까지 이어질 전망이다. 국토해양부에 따르면, 올 6~8월 전국에 집계된 아파트 입주물량은 수도권 2만1003가구, 지방 2만3900가구를 포함한 총 4만4903가구다.

그러나 월별로 살펴보면 지난 5월 2만127가구를 정점으로 △6월 1만9264가구 △7월 1만6206가구 △8월 9433가구로 점차 줄어들고 있다.

◆‘불 꺼진 집’ 아직 수두룩

올 상반기를 포함한 하반기에도 입주물량 감소가 이어질 예정이지만, 전국에는 아직 빈집이 곳곳에 널려있다. 지난해부터 올 초까지 입주가 진행 중인 아파트들은 대부분 2~3년 전 비교적 부동산 경기가 호황일 때 분양가상한제를 피하기 위해 밀어내기로 분양된 물량이다. 문제는 준공 후 ‘악성’으로 분류되는 대형 미분양 물량이다.

주택 거래시장 침체로 인해 기존 주택이 팔리지 않으면서 입주 자체가 늦어지는 상황도 있지만, 최근 이어지는 집값 하락 등의 이유로 분양가에도 못 미치는 마이너스 프리미엄 단지가 속출하자 아예 계약을 포기하는 일도 발생하고 있는 것이다.

국토해양부에 따르면 지난 4월말 기준 전국 미분양 주택은 7만2232가구로, 전월 (7만7572가구) 대비 5340가구 줄어 11개월 연속 감소했다.

하지만, ‘악성’으로 분류되는 준공후 미분양은 전월(4만1890가구) 대비 1885가구 감소한 4만5가구로, 아직 전체 미분양의 반을 넘는 55% 수준이다. 여기에 85㎡ 초과 중대형도 4만6617가구로 전월(4만8771가구) 대비 2154가구 감소했지만, 전체 미분양의 65%를 차지하고 있는 것으로 나타났다.

◆부족한 입주량→전세값 상승

이에 따라 올 하반기에는 부족한 입주물량으로 인해 전세난이 예상됨에 따라 중소형아파트 선호현상은 지속 될 것으로 보인다.

올 하반기 전국 입주물량은 9만9000여 가구로 상반기와 비슷한 수준이다. 지역별로는 △경기(3만4992가구) △서울(1만8179가구) △대전(9941가구) △인천(8451가구) △광주(4989가구) △부산(4599가구) △경남(4133가구) 순으로 집계됐다.

특히 올 하반기 입주물량 중 85㎡초과 대형이 차지하는 비율은 22% 수준이다. 올 상반기부터 85㎡초과 물량 비율이 20%대로 접어들면서 전체 물량 중 대형 비율 지속적으로 감소하는 추세다.

때문에 하반기에도 전셋값 상승이 이어질 경우 가격 부담이 적은 중소형아파트 선호 현상이 여전할 것으로 보인다.

부동산114 김규정 본부장은 “올 하반기에도 거래 활성화를 유도할 변수가 없는 한 상반기와 비슷한 거래 침체가 예상됨에 따라 전세선호 현상이 지속될 것으로 보인다”며 “특히 감소한 입주물량으로 인해 전셋값 상승은 이어질 전망”이라고 내다봤다.