[프라임경제]아파트, 오피스빌딩,
아파트형공장에서 조망권이 차지하는 비중이 점차 높아지고 있다. 이미 아파트에서 조망권의 가치는 외적인 가치는 최대 10억원까지 형성이
된곳이 있으며 내적인 가치는 그 이상이라는 것이다.
실질적으로
강과 산, 그리고 공원 등을 조망 할 수 있는 아파트가 상대적으로 가격상승률이 높다. 얼마 전 수도권 아파트들을 대상으로 하는 모 부동산정보
제공업체의 조사를 보면, 강. 산. 공원. 호수 등의 조망권을 확보한 단지의 평당 매매가는 그렇지 못한 단지보다 가격이 높은 것으로
나타났다.
일반적으로
조망권 프리미엄 순서는 강 조망이 가능한 단지의 평당 가격수준이 가장 높고 그 다음에는 공원과 호수를 볼 수 있는 단지의 평당 평균가격,
마지막으로 산을 바라볼 수 있는 단지 순으로 나타나고 있다.
도시지역
내 집약적 토지이용으로 공동주택 주거양식이 보편화되고 그 규모와 높이가 점점 높아지고 있다. 이는 곧 인접 건물과 사이에 쾌적한 전망권 확보가
아파트 가격을 결정하는 차별화된 변수로 작용함을 의미한다.
과거
선호대상이었던 로열층의 기준은 15층 규모의 아파트 5~10층, 20층 이상의 고층아파트는 10~13층으로 통용되었다. 하지만 건축기술의 발달로
단열이나 수압문제가 보완되었고 조망권과 일조권을 최우선으로 여기는 경향이 두드러지게 나타나고 있다.
조망권이라는
개념은 1970년대 말 강남구 압구정동에 현대아파트가 들어서면서부터 시작되었다.
법적으로
조망권이란 정확한 정의가 확립되어 있지는 않으나 일반적인 의미에서는 개별적위치에서 외부를 바라볼 때 보이는
자연경관·역사유적·문화유산 등 특별한 경관을 볼 수 있는 권리를 말한다.
이러한 조망권의 범위는 특별한 경관 가운데 녹지·건물·대지·하늘이 차지하는 비율을
분석해 백분율로 표시하는데, 수평·수직 시야의 범위 안에서 외부 공간을 얼마나 조망할 수 있는가에 따라 가격 폭을 결정하는 일종의 프리미엄과
같다.
오랜
세월동안 악취를 풍기거나 볼품없이 메마른 채 버려져 있던 하천들이 청계천 복원을 기점 삼아 시민들의 휴식 공간으로 재탄생하고 있다. ‘웰빙’을
얼마나 잘 구현할 수 있느냐가 집 선택의 큰 기준으로 떠오르는 추세에 맞춰 강ㆍ산ㆍ공원 조망 프리미엄 뿐 아니라 ‘하천 프리미엄’도 자연스럽게
형성되는 분위기다.
하천
복원ㆍ녹지화의 성공사례로 꼽히는 양재천의 경우 물길을 따라 늘어선 타워팰리스 1~3차, 개포우성, 대치 미도ㆍ선경 등이 하나같이 고가주택의
상징으로 자리잡았다.
여러
집값 상승 요인이 복합적으로 얽혀 있지만 양재천 프리미엄도 결코 무시할 수 없다는 게 지역 주민들의 공통된 생각이다. 이미 복원ㆍ정비가 이뤄진
성내천ㆍ중랑천 인근지역도 양재천 만큼은 아니지만 집값 오름세에 긍정적 영향을 끼쳤다.
서울에는
한강, 안양ㆍ중랑천 등 3개 국가하천과 청계ㆍ양재천 등 33개의 지방하천이 있다. 길이로 따지면 230km가 넘는다. 이 중 무려 24개나 되는
크고 작은 하천이 일부 혹은 전부가 복개된 ‘죽은 하천’이지만 하나 둘 흉물스런 콘크리트를 벗어 던지고 시민들의 품으로 돌아오고
있다.
서울시는
녹번ㆍ도림ㆍ도봉ㆍ봉원ㆍ불광ㆍ우이천 등 6곳을 복원해 녹지로 조성하겠다며 최근 복원작업에 착수했다. 현재 성북ㆍ정릉ㆍ홍제천 등의 복개하천 상부
건축물을 철거하고 있고 도림ㆍ우이ㆍ도봉천 등은 복원설계 작업을 준비하고 있는데 한정된 예산으로 한꺼번에 모든 하천을 복원할 수는 없는 노릇이기
때문에 투자심사 등을 거쳐 우선순위를 정한다고 한다.
각
자치구 역시 관내 하천복원이 지역발전에 필수불가결한 조건이라며 당현천ㆍ반포천과 같은 하천을 생태공원화하는 경쟁을 펼치고
있다.
이처럼 서울 곳곳에서 하천 복원ㆍ정비 계획이 경쟁적으로 발표되면서 주민들의 마음도 한껏 들뜨는 모습이다.
한편에서는 하천 복원이라는 호재를 내세워 아파트 호가를 무리하게 끌어올리는 부작용도 심심찮게 벌어지고 있다.
그러나 유념해야 할점은 한가지는 청계천의 경우 일부 단지를 제외하고는 많은 프리미엄을 누리지는 못한만큼
하천 정비는 웰빙 트렌드와 딱 들어맞는 만큼 당장 프리미엄을 노리기보다는 쾌적한 주거환경을 원하는 수요자들에게 호재라고 할 수 있다는 지적이
있다.
또
주변에 산과 공원이 있어 쉽게 산책할 수 있고 가까운 거리에 병원이나 할인점이 포진해 있으면 웰빙에 필요한 필요충분조건이 갖춰진
셈이다.
오피스 빌딩과 아파트형 공장의
경우
오피스
빌딩의 보증금과 임대료가 층별로 차별화되고 있다. 최신 설비와 고급 인테리어로 지어진 초고층 빌딩들이 속속 등장하면서 조망권의 가치가 점차
높아져 고층일수록 임대료를 많이 받는 곳이 급증하고 있다.
아파트를 비롯한 주택시장에서 저층일수록 분양가와 매매가,전세가격 등이
낮은 가격 차별화가 오피스 빌딩과 아파트형 공장까지 확산되고 있는 셈이다. 서울지역 오피스 빌딩 중 상당수가 층별로 임대료를 다르게 적용하고
있는 것으로 나타났다.
주로
새로 지어진 20층 이상의 연면적 1만5000평 초과 대형 오피스 빌딩을 중심으로 이 같은 임대료 차별화가 보편화되고 있다. 이들 빌딩은
층수별로 3~5개 단계로 나눠 임대료를 차등 적용하는 것이 일반적이다.
아예 층마다 임대료를 달리 적용해 받는 빌딩도 등장하고 있다.
상층부로 올라갈수록 전망이 좋아지는 것을 감안,기준층(20~30층)을 기준으로 한 층씩 올라갈 때마다 2%씩 임대료를 높여 받고 있다. 또 이
빌딩은 국내에선 처음으로 향에 따라 임대료를 달리해 관심을 끌고 있다. 임대료는 남,동,서,북 방향 순으로 비싸다. 뉴욕,런던 등 선진국의
주요도시에서는 건물의 층과 방향에 따라 임대료를 달리 받는 추세가 보편화 되어 있고 사무환경도 주거환경만큼이나 중요시되고 있어 앞으로 이 같은
임대료 세분화는 더욱 강화될 것으로 전망이 된다.
굴뚝 없는 공장이라고 불리우는 아파트형공장에서도 조망권의 가치는 높이 평가되고 있다. 직원들의 편의 시설은
물론이고 환경 조건을 최대한 활용하기 위해 타워형 설계를 적용시켜 강과 산의 조망권 감상을 누리는 세태를 극대화하는 것은 물론 고품격 외관을
갖추는 것은 이제 기본적인 요소다. 향의 배치와 입주자들의 근무환경의 쾌적성의 여부에 따라 생산성과 능률의 차이가 크기 때문이다.
그래서
아파트형 공장의 최적입지는 편리한 교통은 기본이고 대단지여야 하며 편의시설과 부대시설이 고루 갖춰줘야 하지만 무엇보다도 가장 중요한 요소는
조망권과 향이다. 이에 따른 분양률이 차이는 분명해 보인다.
이로인해
나타나는 현상은 분양을 할때는 같은 평형이라도 조망권을 가늠짓는 동,향,층에 따라 분양가를 달리 책정하는 추세가 확산될것으로
보인다.
유념할점 무엇인가?
조망권이 좋은 아파트를 구입하기 위해선 직접 눈으로 확인하는 것이 좋다. 아파트 위치마다 전망이 다르기 때문에 아파트 구입시 현장방문은 필수적이다. 우월한 조망권을 확보하기 위해선 아파트의 평면도와 배치도만으로는 잘 파악할 수 없다. 따라서 발코니, 부엌, 거실 등에서의 전망방향 여부와 공간 배치 조건 등을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.
또 하나 알아두어야 할 것은 산, 강, 바다, 공원 등에 인접해 있다고 해서 모든 아파트가 조망권을 누리는
것은 절대 아니라는 것이다. 왜냐하면 조망권마다 각각의 문제점을 갖고 있다.
예를 들면 한강변 아파트는 소음과 먼지가 많은 편이다. 반면 산이 가까운 경우는 여름에 모기 때문에
고생이고, 등산로가 가까이 있는 아파트 단지는 등산객 때문에 시끄러운 편이다.
그리고
바다에 인접한 아파트는 태풍이나 비바람이 잦고 염분 때문에 아파트 수명이 길지 못하다는 단점이 있다.
부동산은
장점도 존재하면 단점도 존재하기 마련이다. 장점이 단점을 충분히 가린다면 투자의 가치는 분명이 있다.
조망권 가치를 꼭 따져서 투자해야 한다.
