정부의 각종규제로 상가투자에 대한 관심이 어느 때 보다 높다. 더군다나 2006년 수도권의 보상금이 20조등 한 경제연구소에 따르면 시중 부동자금이 대략 520조라는
연구결과가 나왔다. 보상금 중 60%는 부동산으로 리턴 현상이 감지되면서 그 자금에 흐름에 관심이 많다. 많은
부동산 전문가들은 규제가 적은 상가가 유망하다고 입을 모으고 있다.
상가는 잘만고르면 효자노릇을 하지만 그렇지 않을경우 낭패를 보기 쉽상이다. 현재는 금리가 계속 오르는 추세이므로 상가 임대수익도
그만큼 늘어나야 수지타산을 맞출 수 있어 예전에 비해 투자 여건이 불리해졌다고 볼 수 있다.
결국 옥석을 가리는 작업을
더욱 꼼꼼하게 해야 할 때가 왔다. 이런 시기에 상가 투자자들이 염두에 둬야 할 몇 가지 대목을 짚어본다.
상가 종류 어떤 게 있나?
상가 용도나 형태, 주변 환경에 따라 근린상가, 아파트 단지 내 상가, 주상복합상가, 테마상가 등
다양하게 구분된다. 또 들어선 위치나 환경에 따라 대단지 아파트 주변 상가,역세권 상가, 대로변 상가, 대학가 상가
,택지개발지구내 상가등으로 구분하기도 한다.
상가 투자 방법은 등기분양, 임대분양, 재임대분양 등이 있다. 분양 방법도 선착순
수의계약, 일반 공개경쟁입찰, 내정가 공개, 추첨에 의한 계약 등 다양하다.
좋은 상가 고르는 요령은?
최근 정부가 내놓은 부동산 투기억제정책은 주택과 토지에 집중돼 상가가 상대적으로 반사이익을 누리고 있다.
그러나
선시공 후분양제 도입과 그에 따른 공급 감소 등으로 유망 투자 물건을 고르기가 예전보다 더욱 어려워진 게 사실이다.
이런
때일수록 단지적인 차익보다는 안정적인 임대수익을 기대할수 있는 상가가 알짜상가이다.
기대수익률도 은행금리의 2배수준인
7~9%안팎이 적당하다고 볼수 있다.
투자 시점은 신축 상가라면 공정률과 분양률이 모두 70%를 넘어선 시점이 안전하다
. 특히 시행사 신뢰성이나 안정성은 물론 시공사 책임준공 능력, 준공 후 상가 활성 화를 위한 시행사 마케팅 능력과 사후관리 의지
등도 매우 중요하다. 일정 수익을 보장해준다는 광고나 시행사 말만 믿지 말고 금융기관 지급보증과 같은 신뢰성 있는 장치가 마련돼
있는지 미리 확인하는 게 안전하다.
투자 여부를 판단할 최종 기준은 상권 분석에 따라야 한다. 상권 분석은 그 지역
유동인구를 파악하는 것부터 시작한다.
1ㆍ2ㆍ3차 상권으로 나눠 주변 가구 수, 가구당 인구, 연령대, 직업대, 소득
수준, 학교와 학생 수는 얼마나 되는지 면밀히 따져봐야 한다.
또 실질적인 소비계층에 대한 시장조사는 물론 상권 형태에
따라 개방적인지, 폐쇄 적인지도 알아봐야 한다. 지형이나 지하철 버스정류장 횡단보도 등 교통 여건도 상가 매출을 좌지우지하는 중요한
요소이므로 상권 분석 때 빠뜨려서는 안 된다.
또 투자할 업종이 주변 백화점 할인점 재래시장 등과 중복되는지도
기본적으로 살펴야 할 대목이다.
향후 대형 상가가 들어설 수 있는 입지 여건에 해당되는지 등 독점적인 경쟁력을 확보할 수 있느냐도
중요하다.
이런 입지나 상권 분석은 서류나 도면이 아니라 반드시 현장 방문과 철저한 시장조사를 통해서만
가능하다.
이렇듯 상가 투자는 지역적 특성, 경쟁보완 관계, 향후 경쟁력 지속성까지 꼼꼼하게 따져봐야 성공할 수
있다.
기존 상권이 형성된 상가에선 시설권리금, 바닥권리금, 영업권리금 등 다양한 명목으로 프리미엄이 붙어 있기
마련이다.
권리금은 세입자끼리 시장에서 암암리에 주고 받는 일종의 영업권이라 볼 수 있다.
초기 창업자는
매출 위험을 줄이기 위해 권리금이 어느 정도 형성돼 있는 상가에 투자하는 게 안전하다.
그러나 권리금은 상가 철거 등
특별한 상황에서는 법적으로 보호받지 못한다는 점을 염두에 둬야 한다.
상가 매매 가격이 적정한지는 기존 상가에선 주변
점포 거래 사례 등을 알아보는 게 가장 낫다.
신축 상가는 지금보다 준공 이후 장기적인 관점에서 적정성을 따져봐야
한다.
특히 최근 과열 양상까지 빚었던 일부 아파트 단지 내 상가 입찰에선 검증되지 않는 상권이나 수익성 분석 자료를
제시해 혼선을 빚은 적도 있다.
분양단지에선 주변 아파트 입주민의 가구 수,소비 수준이나 성향, 독점적 상권 보장 여부
등에 따라 실질적 수익률을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
기타 대형 상가에선 고정적인 유동인구는 물론 상가 내 집객을
위한 영화관이나 청소년 문화공간, 온 가족이 함께할 수 있는 다양한 시설 등을 겸비한 복합 상가가 유리하다.
이런
부대시설을 갖춰야 향후 매출 증가에 따른 권리금과 시세차익까지도 기대해 볼 수 있다.
투자 때 챙겨야 할 대목은 다음과 같다.
첫째, 매매 또는 분양받고자 하는 상가의 등기부등본을 본인이 직접 열람해 봐야 한다.
소유권자나 사업용지에 대한
권리관계 분석은 물론 건축허가 획득 여부 등도 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.
둘째, 업종에 대한 규제 사항이 없는지 관할
시ㆍ군ㆍ구청 관련 부서에서 확인해야 한다.
셋째, 신축 상가에 독점업종인 경우 계약서에 '지정독점업종'이라고 기재하고
서명 날인을 받아야 한다.
넷째, 분양가 외에 4.6% 안팎인 취득ㆍ등록세도 준비해야 한다.
다섯째,
융자금은 매매가의 30%를 넘지 않도록 하되 변동금리, 고정금리 가운데 어느 쪽이 유리한지도 따져봐 야
한다.
