[프라임경제] 삼성생명 FP센터가 고객을 상대로 진행한 재무컨설팅 노하우를 담아 ‘풍요로운 노후를 바라보는 부동산 투자’란 제목의 책을 발간했다. 이 책에는 다양한 부동산 상식은 물론 인생주기에 따른 투자방법, 실전투자 체크포인트 등이 담겨있다. 삼성생명 FP센터가 추천하는 부동산 투자전략에 대해 알아봤다.
◆연령대별로 투자목표를 세워라
①20~30대: 가장 먼저 내 집 마련을 준비하라
내 집 마련의 꿈을 포기할 수는 없다. 따라서 첫 월급을 받기 전부터 내 집 마련을 위한 구체적인 계획을 세우고, 그 계획을 중단없이 실행해 달성하겠다는 단단한 각오를 다져야 한다.
즉 △종자돈은 어떤 방법으로 만들 것인가. △어떤 대출을 이용할 것이며, 자신의 소득으로 이자는 어느 정도까지 감당할 수 있을 것인가. △신규 아파트를 청약할 것인가 아니면 기존 아파트 또는 단독주택을 매입할 것인가. 또는 △경매, 재개발, 재건축 등의 방법을 이용할 것인가 등 각 대안별 비교, 분석을 통해 철저한 계획을 세워 실천해 나가야 한다.
내 집 마련을 위한 계획을 세웠다면 다음은 자신의 재산현황, 즉 재무상태표를 만들어야 한다. 현재 내가 가진 재산은 얼마이고, 내가 감당할 수 있는 대출규모는 얼마나 되는 지를 파악해보아야만 구체적이고 현실적인 계획을 세울 수 있기 때문이다.
②40~50대: 점차 안정적인 투자로 전환하라
40~50대 때는 자녀가 있는 시기이므로 중대형 주택의 필요성을 크게 느끼게 된다. 그리고 주택입지를 선정하는 데 있어서 자녀의 학군이나 주위 사람들의 평판이 좋은 지역을 중요한 기준으로 생각하는 경우가 많다.
한편 40~50대는 가장 왕성하게 경제활동을 하는 시기로 그만큼 소득도 늘어나기 때문에 여유자금 활용에 대한 고민을 많이 하게 된다.
예전에는 이러한 여유자금으로 주택을 여러 채 구입하는 경우가 많았으나 이제는 어려워졌다. 주택가격 상승률이 예전만 못하고, 여러 채 보유하는 경우 양도소득세가 고율로 부과되면서 세후수익률이 떨어졌기 때문이다.
뿐만 아니라 3주택 이상 다주택자에 대해서는 전세보증금에 대한 소득세 과세까지 시행돼(2011년 1월부터 시행) 다주택자의 세부담은 더욱 늘어날 것으로 보인다. 전세보증금 과세는 9억원 초과 1주택 및 2주택 이상 소유자의 월세 임대에 한해 소득세를 부과하던 것을 전세 임대까지 확대했다는 데 의미가 있다.
결국 예전처럼 여유자금과 전세보증금을 가지고 두 번째, 세 번째 주택을 구입하는 시대는 이제 막을 내렸다는 결론을 얻을 수 있다.
40~50대 때에는 항상 은퇴 이후의 삶을 염두에 두고 철두철미하게 위험에 대비해야 한다는 마음으로 투자 포트폴리오를 세워야 한다. 이 시기의 투자성패가 노후생활의 질을 좌우한다.
③60대 이후: 안정적인 현금흐름에 초점을 맞춰라
실질적인 은퇴생활이 시작되는 60대 이후가 되면 일을 해서 얻는 소득이 없어진다는 전제 하에 자산 포트폴리오를 조정해야 한다.
60대 이후를 맞이하는 가장 합리적인 방법은 자녀들이 결혼해서 분가하면 보유하고 있던 큰 집을 팔아서 부부가 살기에 적당한 크기의 집으로 이사해 현금비중을 늘리는 것이다.
소형주택으로 갈아타면서 생긴 여유자금을 운용할 때에는 무엇보다 변동성이 큰 투자를 하거나 환금성이 약산 자산(토지 등)에 투자하는 것을 경계해야 한다.
가장 좋은 투자처로는 유동성이 높은 고금리예금, 원금이 보장되는 투자형 상품(원금보장형 ELS 등) 등의 금융상품과 장수의 위험을 대비할 수 있는 종신연금을 꼽을 수 있다.
안정적인 현금흐름을 만들기 위해 가입한 뒤 한 달 후부터 종신토록 연금을 받을 수 있는 즉시연금 또한 노후 포트폴리오에 편입할 수 있는 좋은 상품이라고 할 수 있다.
작은 임대용 건물을 구입해서 거기서 나온 임대수입으로 노후생활을 해야겠다고 생각하는 사람들도 있는데 대표적인 4가지 위험요소를 고려해야 한다.
△첫째, 예상했던 임대료가 매달 제 날짜에 들어오지 않을 위험 △둘째, 예상치 못한 상권변화 △셋째, 임대용 건물의 노후화에 따른 위험 △넷째 부동산 보유단계별로 발생하는 세금과 중개인비용 등을 감안해야 한다.
◆부동산투자 체크포인트 5가지
① 목표 수익률을 정하라
부동산에 투자한다고 하면 의외로 투자대비수익률에 대한 고민 없이 뛰어드는 사람이 많다. 하지만 목표 없는 투자는 실패할 가능성이 높다.
부동산 투자의 적정수익률은 금융투자보다 위험이 크고, 유동성이 낮은 만큼 ‘정기예금 이자+α’ 정도가 최소한의 목표수익률이라고 할 수 있다.
② 토지의 규제사항을 체크하자
토지거래시 기본적으로 알아야 할 ‘완충녹지’, ‘보전산지와 준보전산지’ 등 토지의 대한 규제사항을 잘 몰라 낭패를 보는 경우가 간혹 있다.
토지거래는 규모가 큰 경우가 많기 때문에 매입 전에 반드시 시/군/구청 민원실에서 토지이용계획확인원을 발급받아 해당 여부를 확인해 봐야 한다.
③ 기획 부동산을 조심하라
전화나 전단지 등을 통해서 ‘싼 토지나 임야가 있는데, 지금 개발하시면 향후 엄청난 시세차익을 거둘 수 있다’라는 문구를 보게 되는데 이는 ‘기획부동산’인 경우가 많다.
통상 실제 지적분할과 분할등기가 이뤄지지 않은 상태에서 임의로 분할한 후 도면만을 제시하며, 일단 공유지분으로 투자한 후 분할이 완료될 경우 각각 해당되는 필지가 ‘이곳이다, 저곳이다’ 하는 식으로 매매를 유인한다.
가장 큰 문제가 건축인데, 심지어 건축 인/허가 자체가 불가능한 토지인 경우가 많다. 이런 경우를 대비해 부동산 전문가와 의논하는 것은 물론이고, 시/군/구청 건축과를 방문해 직접 문의해 볼 필요가 있다.
④ 각종 부동산 서류를 사이트에서 확인하자
부동산 투자시 실수를 방지하기 위해서는 사전에 부동산 공부(서류)를 발급받아 규제사항 등을 전문가와 상의하고 투자여부를 결정해야 한다. 다행히 최근 인터넷을 통해 각종 서류 발급 및 확인이 가능해 지면서 조금만 습관을 들이면 실수 없이 투자할 수 있다.
·대법원인터넷등기소(www.iros.go.kr) : 부동산 등기부등본 발급 가능
·토지이용규제정보시스템(www.luris.mltm.go.kr) : 토지 관련 규제사항 확인
·온나라부동산정보통합포털(www.onnara.go.kr) : 지목,공시지가,토지이용계획확인원 확인
⑤ 거래비용, 타이밍을 따져보자
부동산을 투자할 때는 매입가, 매도가 뿐만 아니라 부수적으로 발생하는 거래 비용을 생각해야 한다.
취득부터 매각까지 발생하는 취득세, 재산세, 종합부동산세 등의 세금부담과 대출이자까지 고려해야 한다. 덧붙여 중개수수료까지 감안하고 있어야 투자시 실수를 방지할 수 있다.
또한 거래 타이밍을 잘 선택하면 부담하는 세금을 줄일 수 있다. 예를 들어 현행 재산세와 종합부동산세의 과세 기준일이 6월1일이기 때문에 만약 부동산을 5월 31일에 매각한다면 부담해야 할 재산세와 종합부동산세가 없어지게 된다.
삼성생명 FP센터의 김동일 부동산팀장은 “올해는 정책 효과(다주택 보유자 중과 완화 혜택이 ′12년까지 연장)가 힘을 발휘해 중소형 주택이 강세를 보일 것으로 예상된다”면서 “시장 회복의 첫번째 고비는 3월말로 예정돼 있는 DTI(총부채상환비율) 규제완화 여부며 하반기로 갈수록 금리인상 부담감이 커져 시장 회복을 확신하기 쉽지 않은 상황”이라고 설명했다.
