[프라임경제]정부정책이 세제 강화쪽으로 흐르면서 많은 사람들이 공동명의에 관심을 기울이기 시작했다.
주택을 가족 공동명의로 취득했다가 매도하게 될 경우 양도소득세를 줄일 수 있다. 또 보유기간 동안 발생하는 임대소득세와 종합부동산세를 줄일 수 있다. 일반적으로 분가했거나 분가할 예정인 가족과 공동명의로 취득하면 보유세와 추후 처분시 양도소득세의 절세효과가 크게 된다.
그러나 공동명의로 취득시 항상 절세가 되는것은 아니다. 특히 함께 살고 있는 동일세대원 간의 공동명의는 절세효과가 없거나 오히려 손해가 발생할 수 있다.
또 하나 반드시 점검해야 할 사항은 증여세다. 명의는 공동명의라도 실제로는 한 사람이 취득자금을 모두 불입한 경우 증여세를 내야 한다. 이 때는 증여의 실익 여부를 검토한 후 실행해야 한다.
공동명의로 취득시 양도소득세와 보유세 절세가 얼마나 되는지를 하나씩 살펴보고 주의사항을 점검해 보기로 하겠다.
공동명의로 취득시 양도소득세 절세효과
[사례] 그랜드 아파트를 아버지 단독명의로 취득한 경우와
장남이 공동으로 취득할 경우,2년 후 차익 2억원을 남기고 매도할 경우 양도소득세는?
[해답] 공동명의취득과 단독명의 취득의 경우 양도차익은 2억원으로 동일하다. 따라서 세금도 동일하다고 생각할 것이다. 그러나 양도소득세는 개인별로 계산을 하고 차익에 대해서 단일세율이 아니라 누진과세를 하기 때문에 공동명의일 경우의 양도소득세가 적게 된다.
그렇다고 공동명의로 하면 무조건 양도소득세가 절세가 되는것은 아니고 2년미만 보유이거나 중과세 대상인경우는 거의 없다고 보면 된다.
공동명의로 취득하면 임대소득세와 종합부동산세를 절세할 수 있다.
주택을 보유하고 있는 동안에는 종합부동산세와 임대시 임대소득에
대한 종합소득세를 내야 한다. 이 세금들을 절세할 수 있는 방법중 대표적인 것이 바로 공동명의로 구입을 하는 것이다.
종합부동산세는 세대원 소유주택의 국세청 기준시가의 합계액이 6억원을 초과하면 그 초과 부분에 대해서 과세를 한다. 예를 들어 국세청 기준시가의 합계액이 총 10억원이라면 6억원을 초과하는 4억원에 대해 종합부동산세를 내야 하는데,만약 분가한 가족이 공동으로 소유하고 있다면 각 세대별로 6억원이하 이므로 종합부동산세를 내지 않아도 된다.
주택임대소득은 개인의 다른 소득과 합산하여 종합소득세를 과세한다. 예를 들어 이씨가 사업소득으로 2억원을 벌고 있는데 6천만원의 임대소득이 추가로 발생을 하였다. 이 경우에 단독명의로 취득하면 임대소득 6천만원의 적용세율은 35%이다. 그러나 부부 공동명의나 소득이 없는 배우자 명의로 취득하면 세율은 8~26% 누진세율을 적용을 받게 된다.
따라서 절세의 핵심은 개인에 합산되는 소득을 분산시켜서 높은 세율의 적용을 방지하는 것이다. 결론은 소득이 없거나 적은 배우자에게 소득이 귀속되게 하는 것이다. 그런데 왜 배우자가 되어야 하는가? 그 이유는 배우자의 경우 공제금액이 커서 증여세를 내지 않을 경우가 많기 때문이다.
공동명의의 실익 여부를 먼저 검토한 후 실행하라.
앞에서 언급한 것처럼
공동명의로 하는 것이 항상 절세효과가 있는것은 아니다. 공동명의로 주택을 취득할 경우 손해가 발생할 수 있다. 이 때 누구를 공동명의자로
하는가와 그 취득자금의 원천이 어디에서 발생한 것인가에 따라 절세효과가 달라지게 된다.
예를 들면 배우자를 공동명의자로 할 경우에는 임대소득에 대한 종합소득세 절세효과는 있지만,동일세대원이기 때문에 종합부동산세의 절세효과는 없다. 또한 2주택자인 경우에도 중과세 대상일경우 양도소득세 절세효과가 거의 없다. 추가적으로 증여세액이 3억원이 넘으면 증여세도 고려를 해야 한다. 자녀의 경우 30세 미만이고 소득이 없으며 미혼인 경우에는 부모와 동일세대원으로 간주되기 때문에 양도소득세와 종합부동산세의 절세효과가 없으며,증여세를 내야 하는 문제가 발생할 수 있다.
이 처럼 세금의 차이는 case by case에 따라 절세효과의 유무가 달라지므로 선 검토후 의사결정을 하기 바란다.
