[프라임경제] 화성동탄 택지개발지구 단지내상가의 분양가(낙찰가)에 고삐가 풀리면서 평당 9000만원대까지 육박하고 있다.
최근 동탄 시범단지내 위치한 W아파트 단지내상가 입찰 결과 평당 3400~8600만원선에 이르는 높은 낙찰가를 기록한 것으로 조사되었다.
그중 분양면적 7.11평의 점포는 6억1330만원(내정가 2억1330만원)에 낙찰돼 평당 8625만8790원에 거래되기도 했다.
이는 지난 7월5일 공개입찰이 진행된 동탄롯데캐슬(1222세대)의 최고 평당가 6927만원을 넘어서고, 또한 비공개 경쟁입찰로 진행됐던 동탄아이파크(748세대) 단지내 상가의 평당 최고가인 7500만원선도 훌쩍 뛰어넘은 것이다.
또한 역대 최고 분양가로 화제를 모았던 강남역 인근 근린상가 로하스애비뉴의 1층 평당 8500만원선도 상회하는 기록이기도 하다.
그러나 단지내 상가가 풍부한 고정수요 이점으로 안정적인 투자처라는 애초의 기대감과 달리 낙찰가가 천정부지로 치솟게 되면서 수익률 보전의 적정수준을 넘어섰다는 우려의 목소리도 높다.
중·소형 편의점, 부동산, 세탁소, 제과점등의 입점 업종 한계와 아파트 거주민만을 수요로 삼아야 하는 폐쇄적인 상권임을 감안하면 임차인들의 매출에도 영향을 미칠 수밖에 없다. 이렇게 되면 자칫 오랜 공실과 잦은 세입자 교체 등으로 고정 수입을 기대하기가 어려울 수도 있어 애초의 투자목적을 달성하기 어려울 수도 있다.
예를 들면, 택지개발지구내 상가의 분양가가 6억원일 경우 7%대 이상의 수익률을 유지하려면 대출 30%를 포함하더라도 보증금 1억원, 월세 300만원 정도는 맞춰야한다.
하지만 서울의 도곡렉슬 단지내상가의 1층 안쪽 상가와 맞먹는 임대료 수준(보증금 5000만원~1억원, 월세 300~500만원선)이 신도시 단지내 상가의 상권형성 초기부터 그대로 적용될지는 미지수다.
전문가들은 주변에 경쟁상권이 인접해 있을 경우 더더욱 고전을 면치못할뿐더러 부동산·은행과 같이 높은 임대료를 소화할 수 있는 업종이라면 상관 없겠지만, 오히려 상가 활용도가 떨어지는 적은 평수라면 수익률 보전이 어려울 수도 있다고 지적한다.
상가정보연구소 박대원 수석 연구원은 “화성 동탄신도시의 경우 올 상반기 입찰을 진행했던 단지내 상가만 하더라도 1층이 평당 2000~3000만원대였지만 메타폴리스를 둘러싼 중심상업지 인근의 아파트 단지내 상가가 의외의 강세를 보이고 있다”며 “앞으로 500가구 이상의 배후수요를 둔 단지내상가 분양이 줄을 잇고 있어 고가의 낙찰 행진은 계속될 것으로 예상된다”고 말했다.
그러나 “향후 투자에 있어 투자자들은 분양업체의 내정가 적정 수준부터 판단하고 필히 현실적인 수익률 산출 근거를 마련한후 입찰에 응해야 한다”고 주의를 당부했다.
한편 단지내 상가 분양 사상 최고 낙찰가는 2004년 3월 인천시 부평구 삼산지구 주공7단지내 상가 1층 6.2평 점포가 5억 5000만원에 낙찰돼 평당 8870만원을 기록한바 있다.
