[프라임경제] 재건축사업이 각종 정부규제로 발목이 묶이면서 재개발인기는 여전히 상종가를 치고 있다. 서울시에서 강북개발과 U-턴 프로젝트 등 재개발 지원책을 잇달아 내놓았고 7월에는 도시재정비촉진을 위한 특별법까지 시행되면서 날개를 달았다.
재정비촉진을 위한 특별법은 강북 뉴타운사업을 촉진지구로 지정해 각종 제도적·재정적 지원을 통해 도심에도 고급 주거단지를 만들겠다는 것이 골자다. 이런 각종 정책적인 지원을 받는다는 점에서 재개발 사업은 앞으로도 활기를 띨 것으로 예상된다.
재개발에 관심 있는 수요자라면 이 중 대지 면적이 크고 단지규모가 큰 구역을 눈 여겨 보는 것이 좋다. 단지규모가 크게 되면 의례적으로 편의시설이나 교육시설, 교통여건 등이 함께 잘 갖춰지기 때문이다.
이는 실제 주거여건의 편리에만 머무르지 않고 집값에 영향을 미친다. 일단 생활이 편리해 수요가 많아지면 결국 시세상승이나 환금성에서도 다른 단지보다 유리하게 작용하기 때문이다.
현재 서울지역 재개발구역 중 1000가구가 넘는 대단지로 개발예정인 곳은 47곳으로 아직 추진위원회가 구성되어 있지 않거나 구역지정전인 구역은 대부분 계획이 확정되지 않아 앞으로 그 숫자는 더 늘어날 것으로 보인다.
그 중 강북구 미아8구역(1511가구), 동작구 흑석6구역(1000가구), 서대문구 아현3구역(3329가구), 성동구 금호13구역(1042가구), 은평구 불광5구역(2179가구) 등이 대표적인 곳이다. 그 밖에 구역들도 대단지라는 이점 외에 교통·조망 등의 호재를 가진 곳도 많아 수요자들이 주목할 만하다.
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미아동 653번지 일대 미아뉴타운 내 속해있는 재개발구역으로 최근 정비구역변경지정을 위한 주민공람을 마친 상태이다. 4호선 미아삼거리역이 차로 5분 거리에 있고 솔샘길과 삼양로가 부근을 통과한다.
북한산자락에 위치해 쾌적한 환경이 강점이며 현대백화점·신세계백화점·롯데백화점 이용 가능하다. 교육시설로는 영훈중·고, 신일중·고가 도보로 통학 가능하다. 1500여 가구로 건립될 예정이며 현재 지분기준으로 10평 미만이 평당 1100만~1400만 원 선에서 거래된다.
▲동작구 흑석6구역
흑석동 247번지 일대로, 7월에 사업시행인가를 통과한 이 구역은 동부건설이 시공사로 선정되었고 1000가구가 건립될 예정이다.
7호선 상도역이 걸어서 15분 거리에 있고 9호선 개통 예정역이 가까운 거리에 자리하게 된다. 노량진수산시장·뉴코아백화점·중앙대메디칼센터를 이용할 수 있고 은로초, 중대부속초·중, 중앙대, 숭실대 등이 부근에 위치하고 있다. 사업진행이 막바지로 지분가는 상승추세이며 현재 10평 미만 지분시세가 1800만~2500만원 선이다.
▲서대문구 아현3구역
아현동 640번지 일대 아현뉴타운에 속해 있으며 가장 큰 규모인 3300여가구로 건립될 예정이다. 2호선 아현역이 걸어서 3분, 5호선 애오개역이 3분 가량 소요되며 마포로·신촌로를 오가는 버스편이 다양하다.
교육시설로는 아현초·한서초·북서초·아현중·한성중·한성고·중앙여고를 비롯해 연세대·이화여대·서강대 등의 학교가 밀집해있다. 5월에 조합설립인가 신청이 접수된 상태로 10평 미만 지분이 1600만~2500만원 선에서 거래되고 있다.
▲성동구 금호13구역
금호동 2가 200번지 일대로 GS건설이 시공을 맡게 될 이 구역은 올 봄 조합설립인가를 받았으며 1042가구로 재탄생할 예정이다.
5호선 신금호역이 걸어서 5분 거리에 있고 3호선 금호역은 10분 거리에 있다. 고층에서는 한강조망도 가능할 것으로 예상되며 응봉근린공원과
대현산공원이 부근에 자리하고 있다. 교육시설로는 금호초, 금북초, 금호여중 등이 가깝다. 현재 10평 미만 지분의 평당 가격은
1700만~2200만원 선이다.
▲은평구 불광5구역
불광5구역은 불광동 264번지 일대로 2000여가구가 넘는 대단지로 건립될 예정이다. 현재 정비구역지정을 위한 주민공람이 진행중이다.
3·6호선 환승역인 불광역이 걸어서 5분가량 걸리며 통일로·진흥로·구기터널이 부근에 위치하고 있다. 이마트가 차량 5분 거리에 있으며
불광역 부근에는 하나로마트·CGV가 입점해 있는 복합쇼핑몰이 자리하고 있다. 불광초·대은초·동명여고 등이 도보로 통학 가능하다. 10평 미만
지분의 평당 시세가 1300만~1800만원에 형성되어 있다.
▲재개발 투자시 주의할 점은 없나?
반면, 투자 일순위로 꼽히는 재개발의 경우라도 섣부른 투자는 금물이다. 사업이 오랫동안 진행되기 때문에 철저한 사전조사가 필수임은 잊지 말아야 할 만고의 진리다.
스피드뱅크(www.speedbank.co.kr) 부동산 연구소 박윤미 연구원은 재개발 투자에 대해 “미리 입지여건을 꼼꼼히 따져보고 예상건립가구수보다 조합원수가 많지 않은지 꼼꼼히 살펴야 한다”고 조언한다.
또 “실수요자라면 조합설립인가를 받고 사업승인을 앞둔 곳을 매입하는 것이 안정적이지만, 사업초기에 비해 부담해야 할 금액이 높은 점은 감안해야 한다”고 지적했다.
또한 “조합원간의 내분은 없는지, 매입할 지분의 평가액이 높게 나올 수 있는지, 현금청산 될 지분은 아닌지 등을 따져보는 것도 중요하다”고 조언한다.
이러한 점은 모두 재개발사업이 완료 되려면 오랜 시간이 걸리기 때문이다. 이 때문에 투자금액이 오랫동안 묶일 수 있다는 점도 유의해야 한다. 또 사업초기임에도 유망 지역의 지분가격이 상당히 상승한 곳이 많은 만큼 투자금액이 주변 시세보다 높은 것은 아닌지 따져보는 것 역시 중요하다.
박 연구원은 “추진위가 2~3개씩 설립돼 난항을 겪고 있는 곳도 피해야 하며 관심이 많이 쏠려 가격 거품이 낀 곳은 피하는 것이 좋다. 또한 재정비촉진지구 내 재개발지분의 토지거래허가 대상이 6평으로 확대된 점도 감안해야 할 점이다”라고 지적했다.
