[프라임경제]전국에 '도시속의 도시'라 불리우는 복합단지 개발 바람이 불고 있다. 주거,상업,업무등 기능을 갖춘 미니도시 형태의 복합용도 개발은 사업규모만 1조~2조원 대에 이르는 초대형 프로젝트이다.
복합단지에는 지역을 대표하는 초고층 빌딩이 들어서는데다 직주 근접형 주거단지이어서 수요자들의 관심이 집중되고 있다.
이런 분위를 반영한듯 토지공사,주택공사나 지방자치단체에 이어서 민간업체들도 잇따라 복합단지개발에 뛰어들고 있다고 한다.
2~3년 후면 국내에서도 서울 강남의 코엑스몰이나 타워펠리스를 합진 형태의 복합단지들이 속속 등장할것으로 예상된다.
학문상 복합용도개발이라 불리우는 이 개념은 혼합적인 토지이용의 개념에 근거하여 주거의 업무,상업,문화 등 상호보완이 가능한 용도를 합리적인 계획에 의해 서로 밀접한 관계를 가질 수 있도록 연계,개발하는 것을 말한다.
종래에는 주거와 상업,업무의 복합화로 이뤄진 주상복합건물이나 주상복합단지 등 다소 소극적인 수준에서 복합개발이 이루어졌으나, 최근에는 도시계획적 차원에서 주거,산업,학술,연구 등의 복합화로 이루어진 첨단과학단지,연구학원도시,테크노폴리스,텔레포드,인텔리젼트시티 등 첨단기술과 연계된 적극적인 복합화,혼합화가 구현되고 있다.
이 처럼 각 국가들이 다양한 복합단위 건물을 짓고 있는 이유는 무엇일까? 전문가들은 시간을 절약하고 편리성을 추구하는 현대인의 생활습관이 자리잡을면서 '원스톱'으로 일상시의 대부분을 해결할 수 있는 복합공간의 필요성이 커졌다고 분석하고 있다.
또한 도심공동화,교통혼잡 등 도시의 내재된 문제점들을 해결하고,도시의 기능을 효율적으로 재정비하기 위한 수단으로 복합개발이 선호되고 있다.
많은 전문가들은 이미 선진국에서는 정착단계에 이른 복합단지 개발이 국내 부동산개발사업의 새로운 축으로 자리매김할것으로 보고 있다.
복합단지 개발 어디서 어떻게 개발중인가?
수도권 신도시와택지개발지구를 중심으로 추진되는 복합단지는 대략 보아도 전국적으로 10곳이 넘는다.
아직은 아파트가 중심이나 점차 '도시속의 도시'형태로 나아가기 위해 자족기능을 갖추려는 곳이 많다. 수도권에서 개발이 추진되고 있는 복합단지는 대략 7곳 정도다. 경기도 용인시 기흥공세지구가 최근 아파트 분양을 시작으로 본격적인 개발을 시작했으며 인천 송도 국제업무지구에서는 미국 게일사와 포스코건설이 주상복합아파트 등 2만 5천여가구와 컨벤션센타.골프장.호텔.백화점 등을 조성하기 위해서 개발을 진행하고 있다.
또 화성 동탄신도시와 메타폴리스,인천 소래,논현 도시개발사업,광명 역세권 복합단지,인천 도화지구 개발사업 등도 관심을 끌고 있는 대형 복합단지 개발 프로젝트다.
서울에서는 뚝섬 역세권 상업용지에서 벌어지는 복합단지 개발에 부동산 시장의 이목이 집중되고 있다. 1만 7천여평에 4개구역으로 나뉘어 개발되는 이곳은 초고층 주상복합아파트과 호텔,백화점,문화시설,체육시설등이 들어선다.
최근에는 영등포역 일대 '경방k-프로젝트'를 발표했다. 이 프로젝트는 영등포역 앞에 위치한 (주)경방의 방직공장 부지 1만 8천3백여평에 호텔,오피스.백화점,쇼핑몰등이 들어서는 공사로 서울 서남부 생활권의 중심지역인 영등포일대가 새롭게 태어날것으로 보인다.
또 여의도 통일주차장 부지에 들어서는 초고층 복합빌딩인 '파크원'공사를 시작한다. 총 사업비 1조5천억원 규모로 모건스탠리가 PF투자를 맡았다. 연면적은 19만 3천6백여평규모로 초고층 오피스빌딩,호텔,쇼핑센터 등이 들어선다.
터미널도 '첨단 복합단지'로 거듭난다고 한다. 서울시가 여객자동차터미널의 위.아래 일반건축물을 설치할수 있도록 허용됨에 따라 서울시내 주요 고속버스터미널들이 터미널 기능과 상업기능이 어루러진 '첨단 복합건물'로 거듭날것으로 보인다.
복합단지 외국의 사례를 보니...
주거와 상업,업무시설 등이 함께 들러서는 복합단지 개발은 외국에서는 일찌감치 시작이 되었다.
가까운 일본의 대표적인 복합단지로는 록본기힐스가 있다. 도교에 2만5천여평의 규모로 6년간에 걸쳐 도심개발사업으로 개발이 된 곳이다. 업무시설인 54층짜리 모리타워를 비롯해 헐리우드 뷰티플라자.케야키사카콤플렉스 등 상업시설,그랜드하얏트호텔 등이 들어서 있다. 주거시설로 793가구의 록본기힐스 레지던스가 지어져 있다. 개발업체측은 기존 연못과 녹지를 보전하고 공원등을 조성해 대지면적의 절반 이상을 녹지공간으로 꾸몄다.
싱가포르에서는 쌍용건설이 참여한 래플즈시티가 복합단지 개발사례로 널리 알려져 있고 홍콩에서는 퍼시픽플레이스가 최근 개발이 되었다.
미국에서는 고층건물에 쇼핑몰.사무실.고급주택 등을 함께 들이는 방식의 개발이 많습니다. 맨허튼내 트럼프타워,타임워너센터 등이 대표적이다.
프랑스 파리의 라데팡스는 사업부지가 250만여평에 이르는 대규모이다. 유럽 최대의 업무단지인 동시에 관광명소다. 국제회의장,영화관과 2만가구에 가까운 고층아파트등이 들어서 있다. 프랑스 텔레콤 등 프랑스 유명 업체들을 비롯해 엑손사등 세계적인 기업들이 들어서 있다. 오페라 무용학교인 파리 오페라학교와 건축학교 등 10여개 학교도 유치돼 있다.
전문가들은 외국 성공 사례처럼 국내 복합단지도 지역명소로 관광객을 끌어들이는 효과까지 낼수 있도록 특화된 개발전략을 세워야 한다고 조언한다.
복합단지 개발효과는?
외국에서는 일반화됐지만 아직 국내에는 복합단지 개발사례가 없다. 다만 서울 자양동 스타시티는 주상복합아파트 외에 롯데백화점과 업무시설이 들어서는 미니 복합단지로 부각이 되면서 부동산가격이 크게 상승하였다. 56평형 주상복합아파트의 매매가가 12억~15억원으로 1년전보다 3억~5억원이나 올랐으며 특히 대형평형의 상승세가 돋보인다.
복합단지 안의 아파트는 할인점,백화점,문화시설이 함께 들어서서 다른 지역보다 몸값이 높을수 밖에 없다. 부동산이 불황이더라도 인기를 누릴것으로 예상이 된다. 현재 국내에서 추진되고 있는 복합단지의 몸값이 높은 것은 50층 이상의 초고층 빌딩과 아파트가 들어서면서 지역을 대표하는 랜드마크 기능을 할것으로 보이기 때문이다.
외국의 경우 일본 도쿄의 록본기힐스는 낙후지역을 10년에 걸쳐 복합단지로 개발함으로서 부동산 가치를 높인 대표적 성공사례로 꼽히며 도쿄 앞바다를 매입해 각종 업무시설과 상업기능을 갖춘 오다이바 지역도 관심을 끄는 복합단지다.
국내 복합단지들이 성공적으로 개발이 되려면 부동산 금융상품의 활성화나 효율적인 운영방안등이 마련되어야 할것이다. 또한 기업의 이윤추구와 더불어 쾌적성.공공성.안전성 등도 함께 고려할수 있는 개발이 추진돼야 한다.
마지막으로 복합단지가 성공을 하려면 거주 주민이 참여할수 있는 참여문화와 체험문화가 얼마나 정착이 되는지 여부도 중요한 관건이 될것으로 보인다.
향후 전망은?
최근의 부동산시장의 침체속에서도 경기 동탄,하남 풍산지구등 수도권 남부지역의 분양시장은 개발의 기대감으로 수요자들의 관심이 많다.
특히 환경친화적인 복합단지로 개발예정인 용인 공세지구내 아파트와 경제자유도시로 표방된 송도신도시내 분양아파트에 청약자들의 관심이 몰려있다. 이 지역의 아파트들은 불황을 비교적 덜 타고 있는 것으로 조사가 되었다. 그렇다면 시장의 침체속에서도 인기를 끄는 비결은 뭘까? 그것은 이들 아파트 예정지 인근에 주거,업무,상업시설을 동시에 이용할수 있는 복합단지가 들어선다는 점이다.
이 같은 복합단지로 개발되는 아파트 또는 인근지역의 아파트는 인구가 지속적으로 유입이 되기 때문에 시장이 살아 있다. 경기침체 속에서도 확실한 프리미엄의 보증수표로 꼽힌다.
이 처럼 복합단지의 개발이 장점도 많고 유망하지만 문제점도 만만치 않다.
비록 제한된 면적이긴 하지만 민간에 도시개발의 모든것을 맡김으로써 공공성이 실종될 가능성이 농후하다는 것이다. 기업들이 이익에만 치중할수 밖에 없어 녹지확보나 교통,교육문제 등을 등한시할 우려가 크다는 점이다. 좁은 면적에 각종시설을 밀집시켜 스트레스를 유발하고 기존도심의 공동화를 부추기는 등의 문제점도 예상이 된다.
그러나 대한민국처럼 국토가 유한하고 토지이용의 효율성이 강조되는 만큼 복합단지의 개발은 강북개발을 중심으로 화려한 서막을 알리고 있다.
