[프라임경제] 18일 서울시가 은평뉴타운 분양원가를 공개한 이후 여기저기서 고분양가라며 불만이 터져나오고 있다. 뉴타운은 서울시가 강남북 균형 발전과 집값 안정을 위해 내놓은 정책인데, 되레 판교에 이어 주변 집값을 끌어올리는 역효과가 나고 있기 때문이다.
서울시는 “은평뉴타운 34평형의 경우 평당 1151만원으로 입주예정자 70% 이상의 원주민들에게 공급되는 점을 감안해 평균 분양가격을 분양원가와 동일하게 책정했고, 41평형 이상 중대형 아파트의 수익률은 5%에 지나지 않는다”고 발표했다.
평당 분양가가 높다는 지적에 대해서는 “토지보상가가 높은 대지비율이 많아 보상비가 많이 투입되었고 건축비도 은평뉴타운이 판교보다 비싸다고 볼 수 없다”고 해명했다.
그러나 이를 대하는 시민들은 한마디로 ‘대국민 사기극’이라며 강한 불만을 토해내고 있다. 은평지역이 다른 뉴타운 지구와 달리 서울시 SH공사(구 도시개발공사)가 공영방식으로 개발하는 곳이기 때문이다. 집값을 안정시키고 균형발전을 하겠다는 서울시가 불균형과 양극화를 부채질하고 있기 때문이다.
서울시 발표대로 분양가가 평당 1150만원에서 1500만원대라면 은평뉴타운은 최고 낮은 평형인 34평이 4억원이 되고 65평은 무려 9억대다. 더욱이 주변 시세에도 영향을 미처 뉴타운과 인근 지역이 대단위 투기지역으로 변모하게 될 위험성도 내포하고 있다.
전문가들은 최근 은평구 아파트 시세가 평당 700~800만원이고, 불광동 현대홈타운 34평형이 3억2000만원(평당 967만원)인데다 서울시가 최근 분양한 상암아파트 가격과 비교해 봐도 명백한 고분양가라고 지적하고 있다.
한편, 2066가구를 분양하는 은평뉴타운은 분양원가를 분양가로 정한 34평형을 제외하고 나머지 41~64평에서 SH공사가 얻는 이득은 680억원 가량이다. 서울시는 “발생하는 모든 수익을 공공임대주택 건설 재원과 임대아파트 운영 등 저소득 시민을 위한 공익사업으로 사회에 환원할 계획”이라고 설명했다.
그러나 앞으로 개발될 뉴타운들이 은평뉴타운을 모델로 분양가를 책정할 소지가 있어 뉴타운은 강남북의 균형발전과 서민들의 주거안정이 아닌 또 다른 부동산 투기의 장으로 전락할 우려도 있다. 이 때문에 고분양 논란이 쉽사리 수그러들지 않는 것이다.
전문가들은 판교의 경우에도 그렇듯이 은평뉴타운 역시 땅값이 비싸다며 고분양가를 정당화했지만, 사업 주체의 토지조성비를 검증할 수단과, 토지 매입비를 줄이기 위한 제도적 장치가 부족하다고 지적한다.
전문가들은 토지매입비를 줄이기 위해서는 택지비의 경우 공공택지 공급시와 공급 이후 토지조성원가를 모두 공개해야 하며, 택지비 및 건축비 산정 시 거품을 제거하기 위한 장치 마련이 필요하다고 조언한다.
또 실질적이고 세부적인 분양원가 공개와 원가연동제도 필요하다고 부연한다. 주택법과 건교부 고시에 따르면 지자체가 감리인 모집 공고를 낼 때 58개에 달하는 원가내역을 공개하지만, 업체가 감리비를 줄이기 위해 공사비를 낮춰 신고하는 경우도 많다. 지자체 등의 고시의무 위반시 처벌 규정이 없다는 것도 문제다.
조금 삐딱하게 보자면, 정부와 지방자치단체의 주택정책은 서민의 안정적 주거공간 마련에 있다기보다 수익 챙기기에 지나지 않다는 비난을 받을 우려도 있다.
결국 민노당 지적처럼 서울시가 이러한 오명을 벗기 위해서는 몇몇 주요항목이 아닌 세부내역을 공개하고, 더불어 시세차익 환수장치를 마련하고 공공주택이 실수요자에게 돌아 갈 수 있도록 SH공사 등이 사후관리를 할 수 있는 방안도 세워야 할 것이다.
