[프라임경제] 건설교통부가 24일 전국 아파트 12만9000건에 대해 실거래가를 공개 했다. 구체적 사안들을 문답으로 풀어보았다.
▲부동산 실거래 자료는 무슨 근거로 공개하나?
-‘공공기관의 정보공개에 관한 법률’ 제7조 제1항 및 제2항(행정정보의 공표)에서, 국민 생활에 매우 큰 영향을 미치는 정책에 관한 정보와 국민이 알아야 할 필요가 있는 정보를 공개하도록 하고 있다.
이에 따라, 실제로 거래된 정확한 가격정보를 공개해 소비자를 보호하려는 것이다. 공개방법은 정보통신망을 이용하거나, 정부간행물의 판매 등 다양한 방법을 통해 제공 가능하지만, 개인별 정보는 표시되지 않는 범위내에서 실거래 정보만을 공개한다.
영국·미국 등의 경우, 실거래가격을 등기부에 기재하고 가격정보를 공개하고 있다. 독일은 실거래가격을 등기부에 기재하지 않고 일반적으로 미공개하고 있지만, 토지감정위원회에 공증인이 제출한 거래가격을 DB화하여 제공하고 있다. 일본은 지난해 부터 실거래가 제출 의무화 법제화를 추진중에 있다.
앞으로 부동산 매입시 매입가격 제출 의무화를 추진 중이나, 등기부에 실거래가를 기재할지 여부는 미확정되었다.
▲공개되는 아파트 실거래가는 믿을만한 자료인가 ?
-아파트 실거래 자료 12만9000건은 적정성 검증을 거쳤다. 전체 23만7000건도 마찬가지다. 이에 따라, 기준가보다 낮게 신고한 가격은 분석이나 공개 대상에서 제외되었다.
허위신고로 판정되는 경우, 과태료 등이 부과돼, 계약 가능성은 낮다. 또 거래당사자 또는 중개업자에게 취득세(실거래가액의 2%) 1~3배의 과태료가 부과된다. 중개업자는 등록 취소 또는 6개월 이내의 자격 정지 처분을 받게 된다.
6월말 기준 신고된 76.9만건중 94%는 제대로 신고된 것으로 파악되고 있다. 부적정 의심이 가는 재조사대상 6%는 토지공사·감정원 등을 활용해 정밀조사한 결과 대부분 급매물 등에 의한 것으로 확인됐다.
이중 허위신고 혐의 건에 대해서는 지자체 세무관서 및 국세청에 통보했으며, 국세청도 건교부 자료를 참고해 별도로 사실 확인 및 세무조사를 실시하고 있다.
▲아파트로 제한해 공개한 이유는?
-실거래 신고대상은 토지 또는 건축물에 대한 매매계약을 체결하는 경우로, 올 1~6월까지 총 76.9만건이 신고되었다.
이중 ‘아파트’만 공개하는 것은 토지나 단독주택과 달리 상대적으로 상품의 동질성이 크고 특이 거래가 적어, 공개시 일반인이 거래 참고자료로 활용 가능하기 때문이다.
개인 정보(지번·호수)를 공개하지 않는 상태에서 토지나 단독주택 등은 상품의 특이성이 크고 거래량이 적어, 국지적인 실거래 정보 공개시 가격 왜곡이 발생 우려가 있다.
▲아파트의 경우에도 공개대상을 500호 이상 단지 중 분기별 10건 이상 거래된 경우로 제한한 이유는?
-특이 거래에 의한 정보 왜곡을 방지하기 위해 어느 정도의 거래량을 확보할 수 있는 단지를 선정할 필요가 있었기 때문이다.
전국의 500호 이상 단지(400만호)는 총 아파트 수(688만호)의 58%를 차지해 가격 흐름을 알 수 있다.
또한, 단지 전체 호수 기준은 국민들의 일상적 감정과 부합하고, 단지 규모상 어느 정도의 거래량 확보도 가능하다.
분기별 10건 이상 거래된 단지를 선정한 것은, 연간 전국 아파트(688만호)의 10% 정도가 거래되므로, 500호 단지의 경우 연간 50건(10%)이 거래되려면 최소한 분기별로 10건 이상이 거래되어야 평균적이기 때문이다.
앞으로는 성과를 보아가면서 공개 범위를 소규모 단지까지 확대할 계획이다.
▲평당 평균가격은 어떤 방식으로 계산했는가 ?
-평당 평균가격은 평형별 거래발생 빈도, 아파트 종류(고가/저가) 등에 따른 편차를 최소화하기 위해 ‘평형별’ 평균가격 산출 후 전체 평균을 산정한 것이다.
이 방식은 개별적인 실거래가격을 합해 구하는 방식에 비해 거래량이나 가격 차이 등에 따른 치우침을 줄일 수 있다.
▲실거래가는 시세와 비교해 어떤가?
-실거래가는 대부분 4월부터 뚜렷한 안정세를 보이고 있으나, 시중의 시세자료는 보합세를 나타내고 있다. 이는 시세가 실거래가를 뒤따라 하락하는 가격 하락기의 현상이다.
가격 하락기에는 급매물부터 우선 거래되어 실거래가는 하락하는 반면, 호가의 하방 경직성으로 인해 전반적인 시세 하락에는 다소 시일이 걸린다.
▲실거래가 공개가 부동산 공시가격에 미치는 영향은?
-주택의 경우는 거래빈도가 높아 시가파악이 쉬워 가격공시 과정에서 실거래가격을 조사해 이미 시가의 80%로 공시하고 있다.
토지의 경우도 지난 2003년부터 공시지가 현실화를 추진하고 있어 실거래가 공개 자체가 공시지가에 영향을 미치지는 않지만, 보다 정확한 시세파악이 가능해져서 공시지가의 적정성 제고에는 도움이 될 것이다.
▲실거래가 흐름을 볼 때, 3.30대책 등 정부의 부동산 정책은 적절한 것인지?
-실거래 자료를 보더라도 수도권 지역은 지난 3월경 아파트 가격이 전월에 비해 큰 폭으로 상승했음을 알 수 있다.
강남3구는 2월 2109만원에서 3월 2252만원, 강북은 2월 846만원에서 872만원, 5개 신도시는 2월 1065만원에서 3월 1120만원으로 상승했다.
그러나 3.30대책으로 4월 이후 실거래가가 하락세로 반전된 것은 결국 정책이 시의성 있고 적절하게 마련된 것임을 말하는 것으로 볼 수 있다.
강남3구는 2162만원(4월)→2036만원(5월)→1927만원(6월)으로, 5개 신도시도 1090만원(4월)→1027만원(5월)→935만원(6월)으로 하향 안정세를 보이고 있다.
▲실거래량이 계속 감소하고 있는데 원인과 대책은?
-실거래 신고건수는 전국적으로 3월을 최고점으로 4월 이후 감소세로 전환되었다.
강남 3구의 경우, 2491건(3월)→1500건(4월)→971건(5월)→503건(6월)으로 급격히 감소하고 있다. 전국적으로는 5만2888건(3월)→4만4119건(4월)→4만2092건(5월)→3만2921건(6월)으로 줄어들었다.
이는 그동안의 가파른 가격상승과 8.1 및 후속 책의 본격적인 시행을 앞두고, 가격이 떨어질 것을 예상하는 수요자들이 매수시기를 늦추는 등 시장이 조정국면에 진입했기 때문이다. 또 향후 가격의 하향안정세를 예고하는 것으로도 볼 수 있다.
앞으로 정부는 과다한 주택보유를 억제하기 위해, 양도세·보유세 등 세제정책을 일관되게 시행하되, 거래세(취득세·등록세) 인하(8월말 국회 상정), 청약제도 개편 등을 통해 실수요자의 내집 마련과 주거상향 이동을 적극 지원하는 등 실수요중심의 거래활성화를 추진할 것이다. 거래세율 인하 방안은 개인간 거래는 2.5%에서 2%로, 개인과 법인간 거래는 4.0%에서 2.0%로 낮출 계획이다.
