[프라임경제] 오는 8월30일 시작되는 판교 분양과 관련해 궁금증을 일문일답 형식으로 풀어보았다.
◆세대수, 청약일정 및 분양대상
▲당초에 비해 분양세대수가 줄어든 이유는?
-당초 발표한 8월분양 예정물량 7164세대 중 설계협의 기간이 오래 걸리는 국제현상설계블록 300세대와 설계 및 주택건설사업계획 승인과정에서 84세대가 줄어 들어 모두 384세대가 줄어들었다.
후분양으로 추진예정인 전세형 임대 2085세대는 2009년 분양하게 되며, 소송중인 택지 980세대는 소송결과에 따라 처리한다.
▲입주자 모집공고는 언제, 어디에 하는지?
-입주자 모집공고는 8월24일 낼 예정이며, 주요 일간지와 해당 주택건설사업 시행자(주공 및 동양생명) 홈페이지, 인터넷 포털사이트(다음, 야후) 등을 통해 확인 가능하다.
▲전용면적 25.7평 이하의 경우 저축금액별(또는 회수별) 별도 날짜를 지정해 접수하는 이유는?
-주택공급 규칙상 같은 순위 안에서는 청약저축 금액이나 불입 횟수가 많은 순서대로 공급하도록 규정하고 있다. 청약 혼잡을 막고 청약자의 편의를 위해 일정 금액별, 불입 횟수별 로 차등을 둬 접수를 하는 것이다.
금액 또는 횟수가 많은 날짜에서 마감되는 경우, 다음날에는 해당 평형 접수를 받지 않는다.
▲입주자 모집공고에 게시된 청약일자를 넘겨 청약신청을 할 수 있는지?
-입주자 모집공고에 게시된 청약일자를 준수해야 한다. 다만, 25.7평이하의 경우 해당 평형이 마감되지 않는 한 상위 납입인정금액(또는 회차) 인정자가 하위 납입인정금액(회차) 신청일에 신청이 가능하다. 이 경우 신청접수일에 차등은 없다.
▲인터넷 청약신청중 접수 마감시간인 오후 6시가 경과될 경우, 청약신청이 가능한지?
-오후 6시가 지나면 인터넷 청약신청이 되지 않는다. 6시 직전에 접속했다 하더라도 청약 신청중 오후 6시를 넘기면 청약신청이 되지 않는다.
▲8월 분양시에 청약부금 가입자도 청약할 수 있는지?
-청약할 수 없다. 이번 분양은 주공이 사업주체로서 주택공급규칙상 25.7평 이하는 공공분양주택이어서 청약저축 가입자에게, 25.7평 초과는 사업주체에 관계없이 민영주택에 해당되어 청약예금 가입자에게 공급된다.
▲청약부금 가입자가 분양공고일 전까지 청약예금으로 전환시 청약이 가능한지 ?
-청약이 불가능하다. 청약부금은 민영 25.7평 이하 주택을 청약할 수 있는 통장이어서 25.7평 초과 청약예금으로 전환하더라도 전환시점부터 1년 이내에는 종전 규모(25.7평이하)의 주택만을 청약할 수 있다.
25.7평 이하 주택의 경우도 이번 공급분은 청약저축 가입자를 대상으로 공급하는 공공분양이므로 청약할 수 없다.
▲8월 분양시에도 무주택자에 대한 우선공급 혜택이 있는지?
-25.7평 이하 주택만 무주택자에게 공급되며, 25.7평 초과분은 무주택 우선공급 혜택이 없다. 다만, 25.7평 초과 주택은 판교지구가 투기과열지구로서 2주택 이상 소유한 세대에 속한 자(배우자 세대 합산)는 1순위 자격이 제한된다.
▲8월 분양시 적용되는 우선 또는 특별공급에는 어떤 종류가 있는지?
-성남시 거주자에 대한 지역우선(30%) 및 노부모 부양 우선공급(25.7평이하 10%), 3자녀 이상 가구주(3%) 및 장애인․철거민 등에 대한 특별공급(25.7평이하 10%) 등이 있다.
성남시 지역우선 해당자는 경우 2001년 12월26일 이전부터 입주자 모집공고일까지 거주한 사람(평형 관계없이 일반공급물량의 30%)이다.
3자녀 특별공급은 입주자 모집공고일 현재 수도권 거주 만20세미만 3자녀 이상인 무주택 세대주(평형에 관계없이 공급물량의 3%, 청약통장 무관)여야 한다.
장애인 등 특별공급 대상자는 모집공고일 현재 수도권 거주자로 장애인·공공사업 철거민·국가유공자, 북한이탈주민, 중소기업근로자인 무주택세대주(25.7평이하 공급물량의 10%, 청약통장과 무관)여야 한다.
노부모 부양 우선 대상자는 모집공고일 현재 65세이상의 직계존속(배우자 직계존속 포함)을 3년이상 부양중인 무주택 세대주(25.7평 이하 공급물량의 10%, 청약저축 1순위자)다.
▲경쟁률 발표와 당첨자 발표는 어떻게 하는지?
-경쟁률 발표는 저축금액 순으로 공급하는 25.7평 이하(청약저축)의 경우 접수현황을 매일 공개하며, 추첨으로 입주자를 결정하는 25.7평 초과 주택은 나중에 청약하는 사람에게 영향을 미칠 수 있어 경쟁률은 최종 접수완료 후 공개한다. 청약 현황 공개는 주공 홈페이지나 건교부 홈페이지에서도 확인할 수 있게 할 예정이다.
당첨자 발표는 일간지나 주공 홈페이지, 대형 포털사이트(다음, 야후)에 동시에 공개할 예정이며, 금융기관의 전화안내 등은 하지 않는다.
◆분양가 및 채권입찰 관련
▲분양가 및 채권상한액은 어느 정도 수준으로 전망하는지 ?
현재 주택건설 사업주체인 주공이 분양가 및 인근주택가격 등을 분석·․산정하고 있으며, 주공의 분양가상한제 자문위원회를 거쳐 8월21일 이후분양가 및 채권상한액 등이 결정될 것으로 예상된다.
▲판교의 경우 채권상한액 결정시 기준이 되는 인근지역이란 구체적으로 어디를 말하는지?
-현재로서는 결정되지 않았으며, 인근 지역중 유사한 생활환경을 지닌 구(행정구)·동 단위를 정하여 분양가상한제 자문위원회 검토를 거쳐 확정할 예정이다.
▲채권입찰제가 적용되는 주택에 청약하는 경우 계약시까지 실제 소요되는 자금의 규모는 ?
계약금(분양가의 10~20%) 및 채권매입시 손실액(시장이자율 4.9% 가정시 채권손실율 38% 예상)을 합친 금액이다.
다만, 채권매입액이 1억원을 초과하는 경우에는 1억원과 1억원 초과금액의 50% 이상을 계약체결 이전에 매입해야 한다. 잔금 납부전에 나머지 해당 채권을 매입하면 된다.
일예로, 분양가 6억원, 인근시세 8억원, 채권손실률 38%일 경우 채권상한액은 인근시세의 90%와 분양가와의 차액을 손실률로 나눈 금액인 3억1579만원이다.
채권손실액은 상한액 범위내에서 3억원 입찰, 매입즉시 매도일 경우(3억원×0.38) 실제 부담금은 1억1400만원이다. 단 즉시매도시 실제손실률은 시장상황에 따라 달라질 수 있다.
계약시 들어가는 금액은 계약금과 채권매입 손실액(매입액이 1억 초과시 1억원과 1억원 초과금액의 50%이상 매입)을 합산한 금액이 된다. 계약시 채권손실액은([1억+(3억-1억)/2]×0.38) 7600만원이다.
결국 계약에 필요한 금액은 9000만원(계약금 15%시)에 7600만원을 더한 1억6600만원이 된다.
▲채권매입은 언제, 어디에서 하는지 ?
-채권은 당첨자 발표후 입주자 모집공고시(또는 당첨자 발표시) 정해진 기간 동안 국민은행 각 영업점에서 매입할 수 있다.
제2종 국민주택채권은 당첨자에 한하여 매입자 본인을 확인후 발행하기 때문에 당첨자 발표후 정해진 기간동안 실명확인증표(주민등록증, 운전면허증 등)를 지참하고 국민은행 창구 또는 계약장소에서 매입해야 한다. 대리인은 위임장(인감증명서 첨부), 대리인의 실명확인증표를 지참해야 한다.
또한, 실제의 채권손실률은 매일 시장이자율에 따라 다소 변동될 수 있으므로, 즉시매도(할인) 하는 경우는 국민은행 홈페이지에서 매입 당일 본인부담금을 확인하고 매입금액을 준비해야 한다.
▲채권은 꼭 정해진 기간에만 매입해야 하는지?
-최초 당첨자의 경우 정해진 기간동안에만 매입해야 한다. 채권매입 후 부적격자로 판명되어 이미 발행된 채권을 중도상환(환급)하는 경우 시장금리 변동에 따라 손실이 발생할 수 있기 때문이다.
사업주체가 당첨자 발표후 제출된 서류심사(배우자 세대분리 포함)를 통해 부적격자에 대한 검증 및 소명절차를 거친 후 기간을 정해 채권을 매입하도록 할 예정(예비당첨자의 경우에도 부적격 검증후 매입)이다.
▲분양계약시 채권매입 확인서가 필요한지?
-채권을 매입하면 사업주체(주공)가 채권매입 확인시스템을 통해 직접 매입여부를 확인하고 매입확인서를 출력하므로 계약시 별도의 확인서는 필요없다.
▲분양공고시 제시된 채권손실률은 바뀔 수 있는지 ?
-분양공고시 제시한 손실률은 과거 일정기간의 손실률을 근거로 한 예상손실률로 실제 매입시점에서의 손실률과는 다를 수 있다.
손실률은 매입당시의 시장상황에 따라 정해지므로 실제 매입시의 본인부담금(손실금)은 다소 변동될 수 있다.
◆특별공급
▲특별공급 대상자는 언제, 어떻게 선정하는지?
-철거민·장애인 등에 대한 특별공급 대상자는 사업주체인 주공의 요청으로 관계기관이 선정해 8월25일까지 주공에 통보할 예정이다. 대상자는 인터넷 청약이 불가능한 만큼, 특별공급 청약일에 주공 창구(성남탄천종합운동장)를 방문하여 청약신청 해야 한다.
3자녀이상 가구주에 대한 특별공급은 배점표에 따라 신청자의 배점에 해당되는 청약일에 주공 창구에 직접 신청해야 한다.
▲관계기관에 의해 특별공급 대상자로 선정된 후 청약접수를 하지 않으면?
-대상자 선정이 무효화 된다. 그러나 미청약자에 해당되어 향후 일반청약시 재당첨 제한에 해당되지는 않는다.
▲특별공급 청약자가 일반청약 또는 노부모 우선 등에 동시에 청약하면?
-3자녀 특별공급 대상자로 확정되는 경우에는 여타 일반청약신청은 무효 처리된다.
기타 특별공급의 경우, 특별공급 대상자로 선정되어 청약신청한 자가 일반청약에도 신청해 모두 당첨되었을 경우 이중청약으로 간주되어 모두 공급계약이 불가능하다.
▲3자녀 이상 가구 특별공급으로 25.7평초과 주택에 청약시 채권입찰 방법은?
-당첨자 발표후 채권매입기간 동안에 특별공급 받는 주택이 속한 동일단지, 동일 모집단위에 대한 당첨자의 평균 채권매입예정액만큼 채권을 매입해야 한다. 따라서 특별공급 신청시에는 채권매입 예정액을 기입하지 않는다.
▲지방 거주자는 특별공급으로 신청할 수 없는지 ?
-수도권 지역 거주자(분양공고일 현재)를 대상으로 우선 공급한다.
◆주택청약 관련
▲청약신청은 어떻게 하는지 ?
-인터넷 청약을 원칙으로 하되, 인터넷 사용이 곤란한 청약자(고령자, 장애인 등)에 한하여 제한적으로 창구접수를 허용한다. 인터넷 청약은 미리 인터넷뱅킹 가입 및 공인인증서 발급을 받아야 가능하며, 구체적인 운영방안은 은행이나 주공에서 자체 기준에 따라 처리한다.
▲청약접수를 하는 곳은 ?
-25.7평이하와 25.7평초과의 신청 장소가 각각 다르다. 25.7평이하(청약저축가입자) 공급분은 주공 홈페이지(www.jugong.co.kr) 또는 3곳의 접수창구(성남탄천종합운동장, 부천여월 견본주택, 의정부 주택전시관)다.
25.7평초과(청약예금가입자) 공급분은 자신의 청약통장 가입은행의 홈페이지 (국민은행이 아닌 은행은 금융결제원(www.apt2you.com)에서도 신청 가능) 또는 전국의 본·지점에서 할 수 있다.
▲분양주택 당첨시 어떤 경우에 전매가 가능하며, 불법전매시 처분 내용은 ?
-분양가상한제가 적용되므로 최초 계약가능한 날로부터 25.7평이하는 10년간, 25.7평초과는 5년간 전매가 금지된다.
다만, 근무·생업·질병치료·취학·결혼 등과 같은 불가피한 경우에는 예외적으로 주공의 동의를 얻어 전매가 가능하나, 이 경우에도 주공이 우선 매입할 수 있다. 매매, 증여 기타 권리변동도 제한되나, 상속은 허용된다.
전매제한 기간내에 불법으로 전매하거나 알선하는 경우에는 3년이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해진다.
▲인터넷 청약시 전산서버가 다운될 우려는 없는지 ?
-25.7평이하 주택은 청약저축가입자를 대상으로 하기 때문에 당첨 서열이 어느 정도 정해져서 신청이 많지 않을 것으로 예상된다.
25.7평초과 주택도 금융기관의 청약 전산서버 처리용량이 1일 최대 200만명 이상이기 때문에 서버다운 우려는 거의 없다.
▲외국 거주자는 인터넷 청약을 할 수 없는데?
-대리인의 인터넷 청약은 당사자의 인증서 확보후 가능하다. 인증서가 없을 경우 외국 거주자는 ‘인터넷청약 신청이 불가능한 경우’에 해당되므로 가족중 1인이 창구에서 대리접수를 하면 된다.
▲은행 청약도우미가 인터넷 청약을 대신해 주는지 ?
-은행에 배치된 청약도우미는 개인정보 유출을 막기 위해 인터넷 청약방법을 자세히 안내하는 역할만을 한다.
▲해킹 등으로 인터넷 청약시스템이 다운되었을 경우는?
-전산서버 용량의 대폭 확충, 접수기간 연장, 보안대책 수립 및 감시체계 강화 등 충분한 대책을 마련했으므로 시스템이 다운될 가능성은 거의 없다.
불의의 사고로 시스템 장애가 발생할 경우 별도 예비접수일을 지정하고 신청을 받도록 해 모두 구제할 것이다.
▲악의적인 해킹에 대한 대비책은 ?
-주공, 금융결제원 등에서 사전 점검을 철저히 하고 있다. 정통부 등 관계기관과 협조해 해킹 관제시스템 등 예방 및 감시체계를 강화하고, 주공·금융기관 등 해당 기관별로도 별도 보안대책을 수립하여 철저히 대비할 것이다.
해킹을 하다 적발될 경우‘정보통신망 이용촉진및 정보보호 등에 관한 법률’등 관련법에 의거, 경찰청 사이버수사대와 협조해 엄중 처벌할 계획이다.
▲인터넷 청약신청시 잘못 기재한 경우 수정이 가능한지?
-신청 당일에 한해 횟수에 관계없이 수정·취소가 가능하다. 참고로 해당은행(1순위), 금융결제원(5년간 당첨여부), 대한민국 전자정부 사이트(세대주기간) 등을 활용해 일부 자격요건 등을 파악할 수 있다.
◆사이버 모델하우스 및 케이블 TV
▲지난 3월 분양에 비해 달라진 점은 ?
-월에 비해 VR화면 크기를 확대해 현실감을 높였고 사용자가 선택이 가능하도록 3가지 화면크기를 제공할 예정이다.
케이블 TV는 기존의 mbn(매경TV), WOW(한경TV) 뿐 아니라 YTN에서도 방영할 예정이다.
▲사이버 모델하우스 사이트가 다운되거나 해킹을 당할 우려는 없는지?
주공은 용량을 충분히 증설(시간당 30만명, 동시접속 5만명, 3월분양의 1.5배)했기 때문에 문제가 없을 것이다.
그러나 접속자가 급증할 경우 시스템 처리지연 등 장애가 발생할 가능성도 배제할 수 없어 대용량 포털사이트(다음, 야후코리아) 등을 활용해 볼 수 있게 할 예정이다.
해킹은 사이버 모델하우스도 인터넷 청약과 마찬가지로 정통부 등 관계기관과 협조해 예방·감시체계를 강화하고, 포털사이트 업체·주공 등 기관별로도 별도 보안대책을 수립해 대비할 계획이다..
역시 해킹을 하다가 적발될 경우 관련법에 의거, 경찰청 사이버수사대와 협조하여 엄중하게 처벌할 계획이다.
▲사이버 모델하우스와 실물이 다를 경우 대책은 ?
-사이버 모델하우스는 현장의 실물 모델하우스를 촬영하여 작성한 것이므로 실물과 다르지 않다.
▲사이버 모델하우스에서 내부 마감재 등을 확인할 수 있는지?
-사이버 모델하우스에서도 마감재 등에 대한 상세한 정보를 제공할 계획이며, 당첨자 발표 후 개관하는 현장의 실물 모델하우스에서도 실내 인테리어와 마감재 등을 직접 확인할 수 있다.
▲케이블TV 방영 내용을 다시 볼 수 없는지?
-포털사이트(다음, 야후코리아) 및 주공 홈페이지에 VOD파일을 올릴 계획이다. 또한, 케이블 TV업체 사이트에도 방영 내용이 ‘다시보기’로 게재될 예정이다.
