[프라임경제] 재건축을 통해 개별 조합원이 3천만원 이상의 초과이익을 얻을 경우 최대 50%를 환수하는 재건축 개발부담금제가 내달 25일부터 시행에 들어간다.
2일 건설교통부는 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’의 시행령 및 시행규칙 등 하위법령 제정안에 대해 관련 전문가로 구성된 T/F팀의 검토 및 관계부처 협의를 마치고 3일 입법예고 한다고 밝혔다.
이에 따라 개발이익의 규모가 큰 서울 강남지역의 경우 최대 50%까지 부담금이 부과되는 곳도 있을 것으로 보인다. 단, 상대적으로 규모가 적은 수도권 외곽지역이나 지방 등의 경우는 부담금이 부과되지 않거나 규모가 미미할 것으로 예상된다.
하위법령에는 부담금의 기초자료인 ‘초과이익’ 산정을 위한 개시시점 및 종료시점 주택가액, 개발비용, 정상주택가격상승분 등을 산정하는 세부적인 기준을 제시하고 있다.
주택가액은 ‘공시가격’을 기준으로 하며, 공시 가격이 없는 경우는 복수의 감정평가법인이 조사한 가격의 평균으로 산정하도록 했다.
그러나 재건축 사업과 관련된 업무(관리처분계획 등)를 수행한 감정평가법인은 가격산정기관에서 제외되며, 필요한 경우 건교부장관이 평가법인 선정기준을 제시할 수 있게 했다. 산정 가격차가 클 경우에는 재산정하게 된다.
개발비용은 재건축조합이 지출한 건축비·조합운영비 등에 대한 세금납부·계약서 등 증빙자료를 토대로 정하게 되며, 적정범위를 초과할 경우 외부 전문기관이 재검증 하거나 개발비용검토위원회를 거치도록 했다.
주택가격상승분 산정은 1년 만기의 정기예금 평균이자율과 시군구의 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 기초로 산정되며, 주택가격상승률은 국민은행의 시군구별 통계를 이용하도록 했다.
재건축 부담금은 조합원별 개시시점 주택가격, 종료시점 주택가격 추정액, 관리처분계획상 청산금(추가부담금 등)을 고려해 조합원별 배분비율을 결정하도록 했다. 조합은 조합원별 부담금 배분비율을 관리처분계획에 명시해야 한다.
예를 들어 전체 부담금이 5천만원이고 개시시점에서 법 시행까지 1년6월개월, 법 시행일로부터 종료시점까지 6월개월이 걸렸다면, 산술식은 ‘5천만원×6월/2년(24월)’이 된다. 이 경우 개별 조합원에게 부과되는 부담금은 1250만원이 된다.
부담금이 법 시행 이후의 기간에 대해서만 부과되므로, 개시시점이 법 시행일 이전인 경우에는 개시시점 대신 법 시행일 당시의 주택가격을 고려해 산정한다.
부담금은 부과종료시점부터 4개월 이내에 부과되며, 부과일부터 6개월 이내에 납부해야 한다. 현금납부가 원칙이지만 재건축사업으로 건설되는 주택으로 납부(물납)할 수도 있다.
한편, 건교부는 중복부담 논란을 없애기 위해 기반시설부담금 및 기존의 재건축 임대주택 의무건설 등에 따른 비용을 재건축 부담금 산정시 개발비용으로 인정하도록 했다.
개정안은 오는 23일까지 입법예고를 거쳐 이해관계자 및 전문가의 의견을 수렴하고, 규제심사 및 법제처 심사, 국무회의 심의 등을 거쳐 9월25일부터 시행될 예정이며, 시행일 이후에 관리처분계획 인가를 신청하는 재건축사업부터 적용된다.
건교부 관계자는 “재건축 초과이익 환수제도가 본격적으로 시행되면 재건축 과정에서 용적률의 증가 등으로 인한 과도한 개발이익의 환수로 투기수요가 억제되고 무분별한 재건축에 의한 자원낭비가 줄어들 것”이라며, “부담금 수입 전액은 도시 주거환경 정비, 도시재정비, 저소득층 주거복지 지원 등에 사용될 예정으로 도시내부의 균형발전과 서민 주거안정에 기여할 것으로 전망된다”고 밝혔다.
이어 “일부에서 재건축 부담금이 부과되면 재건축사업 시행시 손실이 발생할 수도 있다는 의견을 제기하고 있으나, 부담금은 전체 개발이익중 정상집값 상승분과 개발비용을 모두 공제한 후 산출한 초과이익에 대해서만 부과되므로 순손실이 발생할 가능성은 없다”고 말했다.
