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[허준열의 투자의신] 아파트·상가·오피스텔 투자 함수관계

 

허준열 투자코리아 대표 | press@newsprime.co.kr | 2018.04.14 19:17:42

[프라임경제] 많은 예비 투자자들이 크게 아파트나 상가 중 어느 쪽에 투자해야 좋을지 궁금해 한다. 필자는 이런 질문을 수시로 받는다. 더러는 아파트, 상가, 오피스텔 중 하나만 찍어달라고 부탁하는 경우도 있다.

아파트나 상가 그리고 오피스텔 투자는 자금 여력에 따라 세분화 된다고 말할 수 있다. 아파트는 지역마다 큰 차이가 있지만 평균적으로 서울의 30평대 아파트 분양가격을 기준으로 7억원 전후 정도이다. 상가는 서울의 근린생활시설 상가 1층 기준으로 평균 8억원 정도가 분양가격이다.

그리고 오피스텔은 가장 많은 사람들이 투자하는 수도권 지역의 경우 오피스텔 원룸 기준 분양가격은 1억원 중반이다. 물론 오피스텔 분양가격은 토지가격에 따라 차이가 있다.

정리하면 아파트가 7억원, 상가가 8억원, 오피스텔이 1억원 중반이다. 이 얘기는 어느 부동산의 투자가치가 좋고 나쁘냐를 논하기 전에, 투자자의 자금 여력을 따져야 한다는 의미다. 또한 아파트나 오피스텔보다 상가가 대출한도가 적고, 대출 금리도 상가가 셋 중에 가장 높다.

이러니 하나만 찍어달라고 해도 상대의 자금상황을 모르는 상황에서는 허공에 금 긋기밖에 되지 않는다. 자금 여력도 알 수 없고, 투자를 통해 어떤 효과를 바라는지도 알 수 없으니 그게 선문답이 아니고 무엇이겠는가. 이처럼 디테일한 분석 없이 남의 말에 의지해 '좋다더라'는 곳에 묻지마 식으로 투자해서는 절대 안 될 일이다.

상가에 투자하려는 사람들 대부분은 주택을 소유한 상태로 꼬박꼬박 들어오는 월세 수입이 목적이기 때문에 다른 부동산 투자자보다 보유한 자금은 여유롭다고 할 수 있다. 반면 아파트에 투자하려는 사람들이나 특히 오피스텔에 투자하려는 사람들은 오피스텔이 다른 부동산보다 소액으로 투자가 가능하기에 주택을 소유하지 않은 상태의 투자자들이 의외로 많다.

주택을 소유하지 않았던 오피스텔 투자자 대부분은 젊은 20~30대 직장인들이며, 결혼하지 않은 40대들도 의외로 많다. 그리고 아파트에 투자하는 사람들의 유형은 주택을 소유한 사람과 소유하지 않은 사람들의 비율은 비슷한 양상을 보이지만 이는 평수에 따라 큰 차이를 보인다.

20평대, 30평대 초반 아파트는 대부분 투자자들이 투자 타깃으로 삼는 평수인 반면에 30평대 중후반 이상의 중대형 아파트는 실 거주자들이 거주를 위한 거주 타깃이 대부분이다.

이처럼 투자하려는 사람들은 환경에 따라 투자하는 목표도 다르다. 즉 주택을 소유한 사람이 아파트, 상가, 오피스텔에 투자하는 것과 주택을 소유하지 않는 사람이 아파트, 상가, 오피스텔에 투자하는 것에는 많은 차이가 있다는 점이다.

무엇보다 당시 부동산의 상황에 따라 아파트가 좋을지, 상가가 좋을지 또는 오피스텔이 좋을지가 확연히 나눠지기 때문에 어떤 부동산을 매입하는 타이밍인지를 알아내는 것이 더욱 중요한 시점인 것이다.

부동산 전문가들은 부동산 시장에서 아파트를 팔거나 또는 사야할지, 상가를 팔거나 또는 사야할지, 오피스텔을 팔거나 또는 사야할지 어느 정도 구분하는 힘이 있다. 투자를 뭉뚱그려서 해서는 안 되고, 상황에 따라 조금씩 차이가 있다는 사실을 아는 것이다. 그러나 대부분의 일반인들은 부동산 전체를 보려고 할 뿐, 구분해서 서로 다른 전략을 짜야 한다는 사실을 알지 못한다.

아파트, 상가, 오피스텔 시장의 경기가 다 같이 좋았거나 다 같이 나빴던 적도 있었지만 상황에 따라 각각 다르게 변화했던 경우도 많았다. 우리는 시장이 내부적인 요인이나 외부적인 요인에 인해 민감하게 변화하고 있다는 사실을 재빨리 눈치 채야 한다.

상가와 아파트 중 어떤 곳이 좋은 투자처인지는 부동산 시장 타이밍에 따라 매번 바뀌기 때문에 섣불리 상가가 좋다, 아파트가 좋다 단언할 수 없다. 하지만 타이밍은 어느 정도 알 수가 있다. 상가나 아파트 시장이 호황기라면 사람들이 투자를 하기 위해 상가와 아파트로 몰릴 것이다. 이때는 그들을 따라서 살 때가 아니라, 그들과 반대로 보유하고 있던 상가와 아파트를 팔아야 할 때다.

마찬가지로 상가나 아파트 시장이 불황기라면 사람들은 투자하려 하지 않을뿐더러 가격도 많이 떨어졌을 것이다. 가격이 떨어질 만큼 떨어져서 이제 더는 떨어질 공간도 남아 있지 않을 때가 아파트나 상가를 아주 싸게 살 타이밍이다. 즉 상가나 아파트에 투자할 시점이라는 것이다.

그 시점이 아파트면 아파트에, 상가면 상가에 또는 아파트와 상가에 같이 투자할 시점이라면 둘 중 가성비가 높은 곳을 선택해야 한다. 여유자금 유무에 따라 어떤 이는 월세가 목적인 경우가 있을 테고, 어떤 이는 단기투자가 목적인 경우도 있을 것이다. 개개인마다 상황이 모두 다르기 때문에 본인만이 잘 알 것이다.

이렇듯 예기치 못한 내부적, 외부적 요인으로 인해서 부동산 시장이 변화한다는 사실을 이해했다면 지금 상황에서 부동산 투자를 할 때 아파트, 상가, 오피스텔 뿐 아니라 토지, 수익성부동산까지 어느 부동산에 투자하는 것이 유리한지 또는 불리한지 답은 나온 것이다.

부동산 시장은 멈춰 있는 무생물이 아니라 계속해서 움직이는 생물이다. 생물처럼 계속 바뀌기 때문에 사야 할 부동산, 사지 말아야 할 부동산, 또 갈아 타야 할 부동산도 계속 바뀌는 것이다. 이를 아는 투자자는 순환의 고리를 이용해 쌀 때 사고 비쌀 때 팔기를 반복한다.

반면 이를 모르는 투자자는 끊어진 순환 고리 속에서 허우적대며 비쌀 때 사고 쌀 때 팔기를 반복한다. 이 과정에서 수없이 많은 자금이 고수의 통장으로 이동하는 것이다.

투자자들이 기억해야 할 것은 바로 투자 시점이다. 뜨는 부동산과 지는 부동산은 항상 변한다고 했다. 하지만 사야 할 시점과 팔아야 할 시점은 항상 똑같다. 섣부른 예측은 통하지 않는다.

지금 시장에서 벌어지는 현상을 보고, 그에 따라 행동하면 된다. 즉, 남들이 나올 때 들어가고, 남들이 들어올 때 나가면 된다. 단순하지만 진리와 같은 투자전략이므로 반드시 기억하기 바란다.

허준열 투자코리아 대표

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