• 프린트
  • 메일
  • 스크랩
  • 글자크기
  • 크게
  • 작게

무학소주 일산 물류센터, 계획관리지역 건폐-용적률 회피 탈법 논란

일반관리지역도 아닌 개발행위 원천 규제지역서 '증축남발' 효과 꼼수

임혜현 기자 | tea@newsprime.co.kr | 2016.12.29 19:02:57

[프라임경제] 경남지역 소주 메이커인 무학소주가 수도권에서 부동산 문제와 관련해 물의를 빚고 있다.  

무학은 지역 소주 회사에 독점적 영업 기반을 보장해주던 '자도 소주 시스템'에 대해 헌법재판소가 '문제있다'는 결정을 내린 이후에도 성공적으로 경영하고 있는 모범 케이스다.

이는 이른바 저도 소주 시대를 미리 내다보고 화이트 소주의 알콜 도수 낮추기 연구와 출시를 준비했기 때문. 이는 진로가 참이슬 시대를 개막, 25도 소주를 23도로 나중에는 21도선까지 낮추는 등 분주히 움직여 시장을 사로잡은 것보다 앞섰던 것으로 알려져 있다.

이 같은 도전과 그간의 인지도, 명성 등을 바탕으로 자도 소주 체계 붕괴 이후에도 지역민들의 큰 사랑을 받아왔다. 탄탄한 자산을 바탕으로 수도권 입성까지 성공하게 된 배경으로는 2015년경부터 인재 채용에 열을 올린 데 이어 불어닥친 과일소주 경쟁에서 우위를 점한 것이 꼽힌다.

그 결과 무학은 수도권에 2개 물류센터(경기도 용인, 경기도 일산)를 세우는 등 수도권에 안착했다는 평가를 받고 있다.

수도권 내 유통망을 정비한다는 명분으로 이처럼 물류센터를 마련한 데 대해 처음에는 백안시하는 기류가 없었던 것도 아니다. 더욱이 무학은 이전에도 펀드나 부동산 투자 등 비본질적 요소에서 이익을 내 경영실적에 톡톡하게 덕을 본 전례도 있다.

다만 워낙 생활경제 영역에서 화제였던 과일소주 문제와 맞물리면서 이 물류센터들에 대한 의아한 시선과 관심은 옅어진 상황이었다.  

그러나 최근 들어 이 중 일산 물류센터 관련 문제가 있다는 지적이 제기됐다. 수도권에 무리하게 땅을 사 두고 '알박기'를 하려 한 게 아니냐는 우려를 낳는 대목이다. 결국 적절히 쓰기 부족한 입지를 물류센터 명목으로 사둔 것에 불과하다는 것.

▲ⓒ 다음

일산동구 성석동 536-2에 소재한 일산 물류센터는 '계획관리지역'인 동시에 '과밀억제권역'에 해당하는 곳에 들어서 있다. 간단히 말하면 수도권 신도시 개발 부작용을 최소화하기 위한 규제로 보면 된다. 노태우 전 대통령 시대에 주택 100호 계획으로 본격화된 일산신도시 및 분당신도시 주변에 난개발을 막기 위한 최소한의 방파제인 셈.

이에 따라 두 문제 요소는 각각의 규제 내용을 갖는데, 계획관리지역의 제한에 따르면 단순 계획관리지역은 건폐율 40%, 용적률 100%의 틀 안에서 건물을 지을 수 있다. 이 땅의 지목은 공장용지로는 돼 있다.

문제는 '단순한' 계획관리지역도 아니고 '개발행위허가 운영기준 적용지역'으로까지 추가 기준이 묶여 있다는 점이다.

고양시 및 고양시 일산동구청의 부동산 규제 관련 관계 3개 부서들에 차례로 문의해 본 결과, 우선 단순 계획관리지역의 조건만 해도 위와 같고, 그 행위에 대해 일일이 지자체의 지적과 허락을 받아 처리해야 하는 번거로운 사정에 처해 있는 지역임을 알 수 있었다.

하지만 해당 지역 등기부등본을 살펴본 결과, 2377㎡의 토지 위에 두개 동의 쌍둥이 공장이 들어선 상황임을 알 수 있었다. 원래 이 땅에는 가동, 나동으로 바닥면적 465㎡의 단층 건물이 나란히 있었다. 이후 무학에서 이 땅을 사들이면서 이에 각각 2층을 얹어(2층 면적 각 84㎡) 그 사용 가능 면적을 넓혔다.

이 경우 건폐율은 건물이 들어선 '바닥'면적의 합을 토지의 넓이로 나눈 것에 100을 곱해 얻고, 용적률은 건물의 총 면적을 '모두 더해(층별로 다 더해)' 그것을 땅넓이로 나눠 % 비율로 뽑는다.

간단히 다시 말하면, (465+465+84+84)/2377의 백분율이 용적률이고, 건폐율은 (465+465)/2377에 100을 곱한 백분율값이다.

그러나 이 지역 항공사진을 살펴 보면, 두 쌍둥이 건물 외에 다른 건물이 들어서 있는 바, 건축구조역학적으로 이 같은 크기의 건물은 위험성으로 인해 필로티 주유소(큰 지붕이 있으나 기둥이 하나 정도로 마치 파라솔처럼 주유소를 떠받치고 면적을 넓게 쓰는 터진 공간 방식) 등의 건물 꼴을 갖출 수 없다는 게 전문가들의 시각이다. 일부나마 벽이 있어야 하고, 주차장 등 용도로 사용한다는 것은 어불성설이라는 이야기다.  

아울러 무학에서는 과일소주 물류대란으로 이를 사실상 창고로 쓰고 있는 게 현실인 바, 주벽과 기둥, 천장(지붕) 등을 대략 갖추면 독립된 건물로 봐야 한다는 게 1960년대 이래 법원의 일관된 판례이므로, 이는 당초 등기 대상이 된다고 봐야 한다. 독립된 건물이 아니라 가건물로 최대 3년 이내 사용할 모델로 보기도 어려운 것이 이 지역은 위에서 말했듯 여러 규제를 받고 있는 투기를 감시하기 위해 각종 제한과 검증망을 가동하는 구역이기 때문이다.

가장 직접적으로 보면, 우선 건폐율만 보더라도 40% 기준선 안쪽으로 새로 건물을 짓거나 하려면 (465+465+84+84+X)/2377*100=40으로 떨어져야 한다. 현재 등기부상 두 건물만 해도 건폐율이 39.2%에 달한다.

역산하면, 항공사진상 드러난 이 건물은 18㎡가량이어야 한다(평수로는 5.4평). 그런데 사진상으로 보기에도 이 같은 규모는 결코 아님이 명백하다.

고양시청 담당직원은 "가건물의 경우 법적으로 가건물대장을 두게 돼 있으나, 실제로 이 같은 대장을 두더라도 실무상 이해당사자 이외에는 열람을 허용하지 않는다"고 말했다.

그러나 타부서 직원 설명에 따르면 이 같은 행위의 제한이 강한 지역인 만큼 사실상 가건물로 볼 수 없는 독립성 강한 물건을 가건물로 짓게 해줄 재량여지가 불분명할 뿐더러, 그렇게 한다 해도 건폐율 등의 강한 제한선으로 이미 그렇게 하지 않도록 '재량이 0으로 수축하는 행위' 대상이 된다.

이렇게 되면, 결국 물류센터 자리가 도저히 아닌 곳을 일단 사들여놓고 값이 오르거나 개발이 추가로 되길 기다리자는 '꼼수' 내지 '꽃놀이패' 활용에 다름아닌 것으로 파악된다. 불법성 논란을 피할 길이 요원한 것은 별개로 도덕적으로도 문제라는 지적이 제기되는 이유다.

해당 지역은 현재 고양(일산) 자체의 확장 가능성은 물론, GTX 개발 등으로 멀게는 파주 운정신도시 인기가 치솟으면서 토지 투자 차익을 크게 노려볼 만한 곳이다.       

  • 이 기사를 공유해보세요  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •    
  • 맨 위로

ⓒ 프라임경제(http://www.newsprime.co.kr) 무단전재 및 재배포금지




 
배너
배너

프라임TV

+ 더보기