• 프린트
  • 메일
  • 스크랩
  • 글자크기
  • 크게
  • 작게

[건설법률컬럼] 공사대금 강취 사건

 

임동권 법무법인 금양 변호사 | enrichyou@naver.com | 2016.05.26 14:02:23

[프라임경제] 건설공사에도 본인의 의지와 상관없이 공사대금을 추가로 물어줘야 할 경우가 있다.

대규모 건설공사는 그만큼 전문가들이 광범위하게 참여하기 때문에 이러한 경우가 드물게 발생하지만 소규모 건축공사 등에는 이러한 사건이 비일비재하다.

며칠전 한 의뢰인이 상담을 왔다. 게스트 하우스를 운영하는 A씨였다. 게스트 하우스를 운영하기로 결심한 A씨는 한옥 건축에 경험이 많다는 B씨를 지인을 통해 소개받아 낡은 한옥을 리모델링하는 건축도급공사계약을 맺게 됐다.
 
30대 초반인 A씨 부부는 외국유학파인데다가 건축에 관한 아무런 배경지식이 없었다. 따라서 A씨 부부는 기성품의 공급계약을 맺는 것처럼 B씨가 제시하는 계약서와 공사도급내역서, 그리고 B씨의 '좋은 인상'을 믿고서 공사를 진행하게 됐다.

문제는 완공이 되고나서야 발생했다. B씨는 A씨에게 당초 내역서에 없는 고급자재를 사용할 것을 부추기면서 추가되는 공사비에 관한 정확한 설명 없이 고급자재 사용에 관한 묵시적 '합의'하에 리모델링 공사를 시공했던 것이다.

A씨 부부가 게스트 하우스를 계획한 지역은 활발한 지역축제가 벌어지는 곳이다. 공사가 완료되어 당장 손님을 받아야 하는 A씨 부부에게 B씨는 '추가공사대금'이라는 명목으로 본래 공사비의 두배에 달하는 공사비를 청구해온 것이다.

그것도 지역축제가 막 시작하려는 소외 '대목' 직전에 말이다. A씨는 공사기간동안 이미 B씨의 불성실함 때문에 골치를 썩고 있었고, 법적으로 문제를 풀어보자면서 필자가 근무하는 법인에 도움을 요청한 것이다.

B씨는 공사대금을 빌미로 '유치권'을 행사하며 게스트하우스의 인도를 거부하고 있었다. 지역축제에서 한 철 벌어서 일 년 농사를 마무리 하겠다는 계획이었던 A씨 부부는 망연자실할 수  밖에 없었다.

결국 이 사건은 '추가공사' 대금에 관한 분쟁이다. 추가공사란 공사도급계약 체결당시 약정한 공사의 범위를 넘어서 추가로 시행하게 되는 공사를 말한다.

통상 단가계약이나 실비정산계약을 체결하면 증가 물량만큼 공사대금이 지급돼야 한다. 그러나 건설공사도급계약은 대부분 공사대금을 정해둔 정액도급계약인데, 이때는 원칙적으로 추가공사대금을 청구할 없다.

그런데 항상 원칙에는 예외가 있기 마련. 추가공사대금 채권이 인정되기 위해서는 △약정 도급계약에 속하지 않은 공사를 △도급인의 지시나 △묵시적 합의로서 시행한 경우에 인정된다. 물론 별도의 약정이 있다면 분쟁의 소지도 없다.

관건은 '묵시적 합의' 부분이었다.

일단 A씨의 사정을 들어보기로 했다. A씨는 외국경험을 바탕으로 우아한 분위기의 연출을 꿈꾸고 있었고 '인상좋은' B씨의 공사내역서에는 구체적 설계도나 자재내역이 포함돼 있지 않았다.

게다가 A씨는 원래 계약한 공사대금도 이번 분쟁을 이유로 그 지급을 미루고 있었다.

B씨가 의도했는지는 알 수 없지만, 이 사건에서 '묵시적 합의'가 인정될 수 있을까? 물론 더 구체적인 정황은 증거자료를 판단해야 알 수 있을 것이다.

그러나 A씨가 인테리어 설명을 하면서 보여준 '고급자재'가 쓰인 인테리어 사진이 건네진 사실, 그리고 공사기간 동안 A씨가 상주하면서 소위 '아무런 이의를 제기하지 아니한 사실'로 미뤄 '묵시적 합의'가 인정될 소지가 다분해 보였다.

게다가 다투는 추가공사대금에 비하여 A씨가 소송을 진행하게 됐을 때 입는 영업손실이 더 큰 문제였다. 필자는 '인상좋은' B씨와 추가공사대금의 1/3수준에서 재판외 합의를 보는 것을 권했다.

A씨 입장에서 억울할 수도 있다. 의뢰인이 다른 법인에 사건을 의뢰하였을 수도 있다. 그러나 어쩌겠는가. 추가공사는 이미 되어 있고 정황증거도 불리한 현실을.

소규모 건축을 계획한다면 다음사실을 염두에 두자. 구체적인 공사계약을 체결할 것. 물량증감이 필요한 경우 반드시 서면을 통해 분쟁의 소지를 없앨 것.

임동권 법무법인 금양 변호사

  • 이 기사를 공유해보세요  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •    
  • 맨 위로

ⓒ 프라임경제(http://www.newsprime.co.kr) 무단전재 및 재배포금지




 
배너

프라임TV

+ 더보기