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상품별 수익형부동산 '이것'만 주의해라

투자리스크 줄이고 상품특성 따라 맞춤형 투자해야

박지영 기자 | pjy@newsprime.co.kr | 2014.10.07 15:14:44

[프라임경제] #1. 몇 년 전 직장을 관둔 김모씨(63·남)는 안전한 투자처를 찾던 중 판교 1층 상가를 8억원에 분양받았다. 그 중 3억원은 금리 4.8%짜리 대출을 받았다. 이후 김씨는 보증금 5000만원·월세 330만원에 이곳을 임대해줬다. 수익률로 따지면 연 6%대로, 대출이자를 갚고도 남을 금액이다.

#2. 새 투자처를 찾고 있던 박모씨(52·여)는 지인의 권유로 지난해 말 이태원동에 위치한 수익형 렌탈빌라를 구입했다. 렌탈빌라를 구입한 금액 중 3억원은 실투자비용이었으며, 나머지 2억5000만원은 금리 3.6%짜리 대출을 받았다. 이후 박씨는 외국인 A에게 연 3120만원에 임대를 줬다. 이자를 제외하고 7%대 수익을 내고 있는 셈이다.
 
마땅한 수익상품을 찾기가 여간 쉬운 일이 아니다. 최소한 은행 정기예금 금리보다 임차이익이 많아야 하고, 그렇다고 손해 보는 일도 없어야 하기 때문이다.

이와 관련 전문가들은 투자상품에 따라 체크해야 할 사항이 다르다고 조언했다. 일례로 오피스텔 임대를 희망한다면 보다 싼 저층부를 노리는 게 유리하다. 상층부 경우 저층부 보다 대부분 5~10% 정도 분양가가 높게 책정됐기 때문이다.
 
또 상가는 입지가 무엇보다 좋아야 한다. 유동인구가 많아야 하며, 주변에 지하철이나 버스정류장이 위치해 잠시라도 머물 수 있는 곳이 매력적이다. 평지에 위치한 스트리트형 상가자리가 그래서 좋다.

다만 상가의 경우 비교적 투자금액이 쌘 탓에 대출 시 유의해야 한다. 요즘처럼 금리가 낮더라도 매매가의 60%를 넘지 않는 선에서 대출받는 게 현명하다. 반면, 금리가 높을 땐 50% 이하로 무리한 대출은 피하는 게 좋다.

외국인을 상대로 한 주택렌탈을 고려하고 있다면 그들의 라이프스타일을 꾀고 있어야 한다. 일단 층고가 높아야 하며, 인근에 쇼핑시설이나 생활편의시설 등이 잘 갖춰져 있어야 한다. 또 직장과의 거리가 30분을 넘지 않아야 한다.
 
분양형 호텔에 투자할 생각이라면 '운영사'를 꼼꼼히 살펴야 한다. 분양형 호텔의 경우 객실 매출에 따라 수익금을 배분하기 때문에 운영사 능력이 무엇보다 중요하다.  

따라서 호텔을 전문으로 경영하는 회사가 위탁운영 하는지, 수익률 보장기간은 얼마나 되는지, 주변 호텔 가동률은 70%를 넘는지 등 세부적인 내용을 알아보고 종합적으로 투자를 결정해야 한다. 여기에 구분등기 여부와 비수기 관광객수·공항 접근성 등도 세세히 따져봐야 한다.

이밖에 지식산업센터, 즉 아파트형 공장에 투자할 생각이라면 무엇보다 교통이 편리한 지 체크해야 한다. 실수요자가 기업인 탓에 직원들 출퇴근과 외부 방문객 교통여건이 어떤지에 따라 임차여부가 결정되는 이유에서다.

설계부분도 염두에 둬야 한다. 자세히 살피지 않을 경우 기계장비 반입이나 화물 상하역 등에 차질이 생길 수도 있다. 규모는 전용면적 66㎡ 내외 소형호실 수요가 높은 편이다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "수익률이 높을수록 항상 리스크가 따르기 마련"이라며 "공실이 발생하면 수익이 발생하지 않고 대출이자를 포함해 매달 관리비를 내야 하기 때문에 교통·생활편의·교육 등 인구유입 3요소를 갖춘 지역에 투자하는 게 위험을 줄이는 지름길"이라고 조언했다.
 

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